Mis à jour juillet 2026

SCI Villepinte (93) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Villepinte ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Villepinte dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 172 140 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 520 euros en IR contre 6 528 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Villepinte ?

La création d'une SCI à Villepinte coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Villepinte ?

Investir via une SCI à Villepinte offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 494 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Sur un appartement de 60 m² acheté 172 140 euros à Villepinte, la SCI à l'IR laisse 3 520 euros nets par an contre 6 528 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à Villepinte en 2026 ?

3 520 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

699 €

de loyer mensuel estimé, bien à 172 140 €

1 721 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Villepinte (93)

3 494 €

Prix moyen / m²

3 134 €

Prix appart. / m²

699 €

Loyer estimé / mois

41 470

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Villepinte

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 3 134 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 172 140 €

Loyer mensuel estimé 699 € / mois

Revenu locatif annuel 8 388 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 721 €

Résultat avant impôt 6 667 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 667 €

Impôt (TMI 30%) -2 000 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 147 €

Résultat net SCI IR 3 520 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 667 €

Amortissement du bien (30 ans) -5 738 €

Résultat imposable à l'IS 929 €

IS (15%) -139 €

Résultat net SCI IS 6 528 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à Villepinte

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Villepinte : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Villepinte (93) réunit environ 41 470 habitants en région Île-de-France. Le prix des appartements, 3 134 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 2 869 euros/m² (-12 % sur un an) et 293 transactions annuelles, Villepinte offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Villepinte est proche de 5 départements : Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise, Seine-et-Marne. Avec un prix médian de 2 869 euros/m² (293 transactions par an), le marché à Villepinte se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Paris Val-de-Marne Hauts-de-Seine Val-d'Oise Seine-et-Marne

Questions fréquentes — SCI Villepinte

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Villepinte ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 172 140 euros à Villepinte, cela donne 3 520 euros nets par an à l'IR contre 6 528 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Villepinte ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à Villepinte, 172 140 euros, c'est de l'ordre de 1,5 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à Villepinte via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 869 €/m² (soit 172 140 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 699 euros/mois, soit 8 388 euros/an. Après taxe foncière (1 721 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 520 euros/an en SCI IR ou 6 528 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Villepinte ?

Sur un marché à 3 134 euros/m² comme celui de Villepinte, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Repères sur Villepinte

Villepinte compte 41 470 habitants, ce qui la place au 77e rang de la région Île-de-France par la population et au 219e rang national. Avec 3 994 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Seine-Saint-Denis, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Bobigny). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Villepinte

La médiane des prix à Villepinte s'établit à 2 869 €/m² (moyenne : 3 494 €/m²). Villepinte se situe ainsi au 1 021e rang des 2 175 communes du site, au-dessus de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 17 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 17 %), et 32 % moins cher que celle de son département (4 208 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).

Le marché local enregistre 293 transactions par an, soit 7 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Avec 293 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 869 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 70 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 35 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 200 830 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 70 m² à Villepinte contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Villepinte en 2026

La ville de Villepinte affiche un prix de vente médian de 2 869 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 494 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 41 470 habitants, la ville présente une densité de 3 994 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 293 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 32 % moins cher que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 17 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Villepinte

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 134 €/m² contre 3 846 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 172 140 €, soit une mensualité de 834 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 383 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 286 900 €, avec une mensualité de 1 391 € (salaire requis : 3 974 € net/mois).

Les prix à Villepinte sont 17 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Villepinte	2 869 €	en baisse	41 470
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

Département

Voir les résultats pour Seine-Saint-Denis (93) 1 704 316 hab.

4 208 €/m²

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Autres villes de la région

Saint-Denis 149 077 hab.

4 138 €/m²

Montreuil 111 934 hab.

5 967 €/m²

Aubervilliers 88 365 hab.

4 188 €/m²

Aulnay-sous-Bois 87 599 hab.

3 673 €/m²

Noisy-le-Grand 72 978 hab.

4 345 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Villepinte

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 869 €) est inférieur au prix moyen (3 494 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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