Mis à jour juillet 2026

SCI Noisy-le-Sec (93) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Noisy-le-Sec ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Noisy-le-Sec dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 224 460 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 600 euros en IR contre 8 527 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Noisy-le-Sec ?

La création d'une SCI à Noisy-le-Sec coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Noisy-le-Sec ?

Investir via une SCI à Noisy-le-Sec offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 4 565 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Noisy-le-Sec. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI à Noisy-le-Sec en 2026 ?

4 600 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

913 €

de loyer mensuel estimé, bien à 224 460 €

2 245 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Noisy-le-Sec (93)

4 565 €

Prix moyen / m²

4 511 €

Prix appart. / m²

913 €

Loyer estimé / mois

45 510

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Noisy-le-Sec

Bien retenu : 60 m² valorisés 224 460 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 224 460 €

Loyer mensuel estimé 913 € / mois

Revenu locatif annuel 10 956 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 245 €

Résultat avant impôt 8 711 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 8 711 €

Impôt (TMI 30%) -2 613 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 498 €

Résultat net SCI IR 4 600 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 8 711 €

Amortissement du bien (30 ans) -7 482 €

Résultat imposable à l'IS 1 229 €

IS (15%) -184 €

Résultat net SCI IS 8 527 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI à Noisy-le-Sec

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

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Créer une SCI à Noisy-le-Sec : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Noisy-le-Sec (93), en région Île-de-France, compte environ 45 510 habitants. Au prix appartement de 4 511 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 224 460 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 3 741 euros/m² (-3,6 % sur un an) et 287 transactions annuelles, une SCI à Noisy-le-Sec se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Noisy-le-Sec est proche de 5 départements : Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise, Seine-et-Marne. Avec un prix médian de 3 741 euros/m² (287 transactions par an), comparez le marché à Noisy-le-Sec avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Paris Val-de-Marne Hauts-de-Seine Val-d'Oise Seine-et-Marne

Questions fréquentes — SCI Noisy-le-Sec

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Noisy-le-Sec ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 8 527 euros contre 4 600 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI à Noisy-le-Sec ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre à Noisy-le-Sec via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 741 €/m² (soit 224 460 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 913 euros/mois, soit 10 956 euros/an. Après taxe foncière (2 245 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 600 euros/an en SCI IR ou 8 527 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Noisy-le-Sec ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Noisy-le-Sec

Noisy-le-Sec compte 45 510 habitants, ce qui la place au 70e rang de la région Île-de-France par la population et au 192e rang national. Avec 9 023 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Seine-Saint-Denis, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Bobigny). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Noisy-le-Sec s'établit à 3 741 €/m² (moyenne : 4 565 €/m²). Noisy-le-Sec se situe ainsi au 514e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 53 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 53 %), et 11 % moins cher que celle de son département (4 208 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).

Le marché local enregistre 287 transactions par an, soit 6 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 3,6 %.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Si le rythme des douze derniers mois (3,6 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 741 €/m² à environ 3 114 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 741 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 53 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 27 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 261 870 €.

Ces niveaux de prix placent Noisy-le-Sec parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Noisy-le-Sec en 2026

La ville de Noisy-le-Sec affiche un prix de vente médian de 3 741 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 565 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-3,6 %). Avec 45 510 habitants, la ville présente une densité de 9 023 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 287 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 11 % moins cher que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 53 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Noisy-le-Sec

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 511 €/m² contre 4 709 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 224 460 €, soit une mensualité de 1 088 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 109 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 374 100 €, avec une mensualité de 1 813 € (salaire requis : 5 180 € net/mois).

Les prix à Noisy-le-Sec sont 53 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Noisy-le-Sec	3 741 €	-3,6 %	45 510
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

Département

Voir les résultats pour Seine-Saint-Denis (93) 1 704 316 hab.

4 208 €/m²

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Autres villes de la région

Saint-Denis 149 077 hab.

4 138 €/m²

Montreuil 111 934 hab.

5 967 €/m²

Aubervilliers 88 365 hab.

4 188 €/m²

Aulnay-sous-Bois 87 599 hab.

3 673 €/m²

Noisy-le-Grand 72 978 hab.

4 345 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Noisy-le-Sec

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 741 €) est inférieur au prix moyen (4 565 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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