Mis à jour juillet 2026

SCI Les Pavillons-sous-Bois (93) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS aux Pavillons-sous-Bois ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS aux Pavillons-sous-Bois dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 218 100 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 640 euros en IR contre 8 559 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI aux Pavillons-sous-Bois ?

La création d'une SCI aux Pavillons-sous-Bois coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir aux Pavillons-sous-Bois ?

Investir via une SCI aux Pavillons-sous-Bois offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 4 569 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Sur un appartement de 60 m² acheté 218 100 euros aux Pavillons-sous-Bois, la SCI à l'IR laisse 4 640 euros nets par an contre 8 559 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI aux Pavillons-sous-Bois en 2026 ?

4 640 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

914 €

de loyer mensuel estimé, bien à 218 100 €

2 181 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Les Pavillons-sous-Bois (93)

4 569 €

Prix moyen / m²

4 636 €

Prix appart. / m²

914 €

Loyer estimé / mois

25 804

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² aux Pavillons-sous-Bois

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 4 636 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 218 100 €

Loyer mensuel estimé 914 € / mois

Revenu locatif annuel 10 968 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 181 €

Résultat avant impôt 8 787 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 8 787 €

Impôt (TMI 30%) -2 636 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 511 €

Résultat net SCI IR 4 640 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 8 787 €

Amortissement du bien (30 ans) -7 270 €

Résultat imposable à l'IS 1 517 €

IS (15%) -228 €

Résultat net SCI IS 8 559 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI aux Pavillons-sous-Bois

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Le point de bascule entre IR et IS dépend de votre TMI : testez la vôtre

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Créer une SCI aux Pavillons-sous-Bois : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Les Pavillons-sous-Bois (93) réunit environ 25 804 habitants en région Île-de-France. Le prix des appartements, 4 636 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 3 635 euros/m² (+1,8 % sur un an) et 246 transactions annuelles, une SCI aux Pavillons-sous-Bois se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Les Pavillons-sous-Bois est proche de 5 départements : Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise, Seine-et-Marne. Avec un prix médian de 3 635 euros/m² (246 transactions par an), comparez le marché aux Pavillons-sous-Bois avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Paris Val-de-Marne Hauts-de-Seine Val-d'Oise Seine-et-Marne

Questions fréquentes — SCI Les Pavillons-sous-Bois

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS aux Pavillons-sous-Bois ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 218 100 euros aux Pavillons-sous-Bois, cela donne 4 640 euros nets par an à l'IR contre 8 559 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI aux Pavillons-sous-Bois ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type aux Pavillons-sous-Bois, 218 100 euros, c'est de l'ordre de 1,1 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre aux Pavillons-sous-Bois via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 635 €/m² (soit 218 100 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 914 euros/mois, soit 10 968 euros/an. Après taxe foncière (2 181 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 640 euros/an en SCI IR ou 8 559 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir aux Pavillons-sous-Bois ?

Sur un marché à 4 636 euros/m² comme celui de Les Pavillons-sous-Bois, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

La ville Les Pavillons-sous-Bois : repères locaux

Avec 25 804 habitants, Les Pavillons-sous-Bois est la 151e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 392e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 8 831 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Seine-Saint-Denis (chef-lieu : Bobigny), Les Pavillons-sous-Bois évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² aux Pavillons-sous-Bois ?

Le prix de vente médian aux Pavillons-sous-Bois est de 3 635 €/m², pour une moyenne constatée de 4 569 €/m². Ce niveau place Les Pavillons-sous-Bois au 566e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 48 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 48 %), et 14 % moins cher que celle de son département (4 208 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).

Le marché local enregistre 246 transactions par an, soit 10 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix progressent de 1,8 %.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat aux Pavillons-sous-Bois

Si le rythme des douze derniers mois (1,8 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 635 €/m² à environ 3 974 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 635 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 55 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 28 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 254 450 €.

Sur ce marché, à Les Pavillons-sous-Bois, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Les Pavillons-sous-Bois en 2026

La ville de Les Pavillons-sous-Bois affiche un prix de vente médian de 3 635 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 569 €/m². Les prix sont en hausse sur un an (+1,8 %). Avec 25 804 habitants, la ville présente une densité de 8 831 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 246 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 14 % moins cher que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 48 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Les Pavillons-sous-Bois

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 636 €/m² contre 4 461 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 218 100 €, soit une mensualité de 1 057 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 020 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 363 500 €, avec une mensualité de 1 762 € (salaire requis : 5 034 € net/mois).

Les prix à Les Pavillons-sous-Bois sont 48 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Les Pavillons-sous-Bois	3 635 €	+1,8 %	25 804
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

Département

Voir les résultats pour Seine-Saint-Denis (93) 1 704 316 hab.

4 208 €/m²

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Autres villes de la région

Saint-Denis 149 077 hab.

4 138 €/m²

Montreuil 111 934 hab.

5 967 €/m²

Aubervilliers 88 365 hab.

4 188 €/m²

Aulnay-sous-Bois 87 599 hab.

3 673 €/m²

Noisy-le-Grand 72 978 hab.

4 345 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Les Pavillons-sous-Bois

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 635 €) est inférieur au prix moyen (4 569 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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