Mis à jour juillet 2026

SCI Eysines (33) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Eysines ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Eysines dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 210 960 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 485 euros en IR contre 6 602 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Eysines ?

La création d'une SCI à Eysines coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Eysines ?

Investir via une SCI à Eysines offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 628 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Eysines. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI à Eysines en 2026 ?

3 485 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

726 €

de loyer mensuel estimé, bien à 210 960 €

2 110 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Eysines (33)

3 628 €

Prix moyen / m²

3 532 €

Prix appart. / m²

726 €

Loyer estimé / mois

24 825

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Eysines

Bien retenu : 60 m² valorisés 210 960 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 210 960 €

Loyer mensuel estimé 726 € / mois

Revenu locatif annuel 8 712 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 110 €

Résultat avant impôt 6 602 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 602 €

Impôt (TMI 30%) -1 981 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 136 €

Résultat net SCI IR 3 485 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 602 €

Amortissement du bien (30 ans) -7 032 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 6 602 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI à Eysines

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

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Créer une SCI à Eysines : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Eysines (33), en région Nouvelle-Aquitaine, compte environ 24 825 habitants. Au prix appartement de 3 532 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 210 960 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 3 516 euros/m² (-7,4 % sur un an) et 327 transactions annuelles, Eysines offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Eysines est proche de 4 départements : Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne, Landes. Avec un prix médian de 3 516 euros/m² (327 transactions par an), le marché à Eysines se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Charente-Maritime Dordogne Lot-et-Garonne Landes

Questions fréquentes — SCI Eysines

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Eysines ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 6 602 euros contre 3 485 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI à Eysines ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre à Eysines via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 516 €/m² (soit 210 960 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 726 euros/mois, soit 8 712 euros/an. Après taxe foncière (2 110 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 485 euros/an en SCI IR ou 6 602 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Eysines ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Repères sur Eysines

Eysines compte 24 825 habitants, ce qui la place au 30e rang de la région Nouvelle-Aquitaine par la population et au 409e rang national. Avec 2 064 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Gironde, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Bordeaux). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Eysines

La médiane des prix à Eysines s'établit à 3 516 €/m² (moyenne : 3 628 €/m²). Eysines se situe ainsi au 627e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 44 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 44 %), et 3 % plus cher que celle de son département (3 421 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Lot-et-Garonne (1 667 €/m²) et le plus onéreux Charente-Maritime (2 827 €/m²).

Le marché local enregistre 327 transactions par an, soit 13 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 7,4 %.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Si le rythme des douze derniers mois (7,4 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 516 €/m² à environ 2 394 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 516 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 57 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 28 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 246 120 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 57 m² à Eysines contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Eysines en 2026

La ville d'Eysines affiche un prix de vente médian de 3 516 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 628 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-7,4 %). Avec 24 825 habitants, la ville présente une densité de 2 064 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 327 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 3 % plus cher que la médiane du département (Gironde), et 44 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Eysines

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 532 €/m² contre 3 761 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 210 960 €, soit une mensualité de 1 022 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 920 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 351 600 €, avec une mensualité de 1 704 € (salaire requis : 4 869 € net/mois).

Les prix à Eysines sont 44 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Eysines	3 516 €	-7,4 %	24 825
Charente-Maritime	2 827 €	-4,2 %	672 279
Dordogne	1 779 €	-2,7 %	417 614
Lot-et-Garonne	1 667 €	-2,6 %	333 602

Département

Voir les résultats pour Gironde (33) 1 690 493 hab.

3 421 €/m²

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Autres villes de la région

Bordeaux 267 991 hab.

Villenave-d'Ornon 42 545 hab.

3 462 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Eysines

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 516 €) est inférieur au prix moyen (3 628 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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