SCI Nevers (58) : IR vs IS
IR ou IS pour une SCI à Nevers ? La réponse dépend du prix du bien, ici 2 343 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.
Combien rapporte une SCI à Nevers en 2026 ?
2 238 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
421 €
de loyer mensuel estimé, bien à 81 300 €
813 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Nevers (58)
2 106 €
Prix moyen / m²
2 343 €
Prix appart. / m²
421 €
Loyer estimé / mois
33 085
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Nevers
Simulation sur un appartement de 60 m² à 2 343 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.
Frais de création d'une SCI à Nevers
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Simuler ma SCICréer une SCI à Nevers : ce qu'il faut savoir
Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.
Avec environ 33 085 habitants en région Bourgogne-Franche-Comté, Nevers (58) affiche un prix appartement de 2 343 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.
Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.
Avec un prix médian de 1 355 euros/m² (-2,2 % sur un an) et 763 transactions annuelles, Nevers offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.
SCI dans les départements voisins
Nevers est proche de 5 départements : Yonne, Côte-d'Or, Saône-et-Loire, Allier, Cher. Avec un prix médian de 1 355 euros/m² (763 transactions par an), le marché à Nevers se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.
Questions fréquentes — SCI Nevers
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Nevers ?
Combien coûte la création d'une SCI à Nevers ?
Quelle rentabilité locative attendre à Nevers via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Nevers ?
Analyse locale
La ville Nevers : repères locaux
Avec 33 085 habitants, Nevers est la 7e commune la plus peuplée de la région Bourgogne-Franche-Comté (sur 66 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 287e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 1 901 hab/km² en fait un territoire très dense.
Localisée dans le département Nièvre (chef-lieu : Nevers), Nevers évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.
Analyse locale
Combien coûte le m² à Nevers ?
Le prix de vente médian à Nevers est de 1 355 €/m², pour une moyenne constatée de 2 106 €/m² — la moyenne est ici tirée vers le haut par des ventes atypiques, la médiane reflète mieux le marché courant. Ce niveau place Nevers au 2 088e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus accessibles.
La ville affiche un prix 45 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 45 %), et 18 % plus cher que celle de son département (1 146 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Cher (1 304 €/m²) et le plus onéreux Côte-d'Or (2 400 €/m²).
Le marché local enregistre 763 transactions par an, soit 23 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 2,2 %.
Analyse locale
Projection et pouvoir d'achat à Nevers
Si le rythme des douze derniers mois (2,2 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 1 355 €/m² à environ 1 212 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 1 355 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 148 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 74 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 94 850 €.
Le pouvoir d'achat immobilier à Nevers dépasse nettement la moyenne nationale : 148 m² achetables avec 200 000 €, une réalité qui change les calculs de capacité d'emprunt.
Analyse locale
Le marché immobilier à Nevers en 2026
La ville de Nevers affiche un prix de vente médian de 1 355 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (2 106 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en baisse sur un an (-2,2 %). Avec 33 085 habitants, la ville présente une densité de 1 901 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 763 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 18 % plus cher que la médiane du département (Nièvre), et 45 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Nevers
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 343 €/m² contre 1 491 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 81 300 €, soit une mensualité de 394 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 126 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 135 500 €, avec une mensualité de 657 € (salaire requis : 1 877 € net/mois).
Les prix à Nevers sont 45 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Yonne, Côte-d'Or, Saône-et-Loire affichent des prix plus élevés.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Nevers | 1 355 € | -2,2 % | 33 085 |
| Yonne | 1 518 € | -3,1 % | 332 267 |
| Côte-d'Or | 2 400 € | -4 % | 540 100 |
| Saône-et-Loire | 1 600 € | -1,5 % | 550 310 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Nevers
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 355 €) est inférieur au prix moyen (2 106 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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