SCI Besançon (25) : IR vs IS
IR ou IS pour une SCI à Besançon ? La réponse dépend du prix du bien, ici 3 290 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.
Combien rapporte une SCI à Besançon en 2026 ?
3 397 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
653 €
de loyer mensuel estimé, bien à 140 280 €
1 403 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Besançon (25)
3 263 €
Prix moyen / m²
3 290 €
Prix appart. / m²
653 €
Loyer estimé / mois
118 489
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Besançon
Simulation sur un appartement de 60 m² à 3 290 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.
Frais de création d'une SCI à Besançon
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Simuler ma SCICréer une SCI à Besançon : ce qu'il faut savoir
Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.
Avec environ 118 489 habitants en région Bourgogne-Franche-Comté, Besançon (25) affiche un prix appartement de 3 290 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.
Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.
Avec un prix médian de 2 338 euros/m² (-12 % sur un an) et 1 931 transactions annuelles, Besançon offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.
SCI dans les départements voisins
Besançon est proche de 3 départements : Jura, Haute-Saône, Territoire de Belfort. Avec un prix médian de 2 338 euros/m² (1 931 transactions par an), le marché à Besançon se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.
Questions fréquentes — SCI Besançon
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Besançon ?
Combien coûte la création d'une SCI à Besançon ?
Quelle rentabilité locative attendre à Besançon via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Besançon ?
Analyse locale
La ville Besançon : repères locaux
Avec 118 489 habitants, Besançon est la 2e commune la plus peuplée de la région Bourgogne-Franche-Comté (sur 66 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 44e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 1 819 hab/km² en fait un territoire très dense.
Localisée dans le département Doubs (chef-lieu : Besançon), Besançon évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.
Analyse locale
Combien coûte le m² à Besançon ?
Le prix de vente médian à Besançon est de 2 338 €/m², pour une moyenne constatée de 3 263 €/m². Ce niveau place Besançon au 131e rang des 160 communes de plus de 50 000 habitants du site, proche de la moyenne nationale.
La ville affiche un prix 4 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 4 %), et 8 % plus cher que celle de son département (2 159 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Haute-Saône (1 276 €/m²) et le plus onéreux Jura (1 786 €/m²).
Le marché local enregistre 1 931 transactions par an, soit 16 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.
Analyse locale
Projection et pouvoir d'achat à Besançon
Avec 1 931 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.
Concrètement, au prix médian de 2 338 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 86 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 43 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 163 660 €.
Sur ce marché proche de la moyenne nationale, les montants à simuler à Besançon donnent des résultats représentatifs de la situation française type.
Analyse locale
Le marché immobilier à Besançon en 2026
La ville de Besançon affiche un prix de vente médian de 2 338 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 263 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 118 489 habitants, la ville présente une densité de 1 819 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 1 931 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 8 % plus cher que la médiane du département (Doubs), et 4 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Besançon
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 290 €/m² contre 3 022 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 140 280 €, soit une mensualité de 680 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 943 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 233 800 €, avec une mensualité de 1 133 € (salaire requis : 3 237 € net/mois).
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Besançon | 2 338 € | en baisse | 118 489 |
| Jura | 1 786 € | -1,6 % | 257 973 |
| Haute-Saône | 1 276 € | -5,3 % | 233 185 |
| Territoire de Belfort | 1 676 € | -2,7 % | 140 255 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Besançon
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 338 €) est inférieur au prix moyen (3 263 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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