SCI Cher (18) : IR vs IS
Sur un appartement de 60 m² acheté 78 240 euros dans le Cher, la SCI à l'IR laisse 1 849 euros nets par an contre 3 368 euros à l'IS.
Combien rapporte une SCI dans le Cher en 2026 ?
1 849 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
357 €
de loyer mensuel estimé, bien à 78 240 €
782 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Cher (18)
1 785 €
Prix moyen / m²
2 989 €
Prix appart. / m²
357 €
Loyer estimé / mois
298 660
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² dans le Cher
Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 2 989 euros/m², rendement brut 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.
Frais de création d'une SCI dans le Cher
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Simuler ma SCICréer une SCI dans le Cher : ce qu'il faut savoir
La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.
Cher (18) réunit environ 298 660 habitants en région Centre-Val de Loire. Le prix des appartements, 2 989 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.
À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.
Avec un prix médian de 1 304 euros/m² (-2,2 % sur un an) et 5 848 transactions annuelles, une SCI dans le Cher se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.
SCI dans les départements voisins
Le Cher est voisin de 5 départements : Nièvre, Allier, Creuse, Indre, Loir-et-Cher. Avec un prix médian de 1 304 euros/m² (5 848 transactions par an), comparez le marché dans le Cher avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.
Questions fréquentes — SCI Cher
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS dans le Cher ?
Combien coûte la création d'une SCI dans le Cher ?
Quelle rentabilité locative attendre dans le Cher via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir dans le Cher ?
Analyse locale
Repères sur Cher
Avec 298 660 habitants répartis sur 7 235 km², le département Cher (18) se classe au 5e rang de la région Centre-Val de Loire et au 75e rang national en population. La densité y atteint 41 hab/km², un niveau peu dense.
Le département compte 286 communes, avec Bourges pour chef-lieu. Les principales villes sont Bourges, Vierzon.
Analyse locale
Prix et comparaisons pour Cher
La médiane des prix dans le Cher s'établit à 1 304 €/m² (moyenne : 1 785 €/m²). Cher se situe ainsi au 94e rang des 100 départements, parmi les marchés les plus accessibles.
Le département affiche un prix 47 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 47 %). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Creuse (1 005 €/m²) et le plus onéreux Loir-et-Cher (1 633 €/m²).
Le marché local enregistre 5 848 transactions par an, soit 20 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 2,2 %.
Analyse locale
À quoi correspond ce niveau de prix ?
Si le rythme des douze derniers mois (2,2 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 1 304 €/m² à environ 1 167 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 1 304 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 153 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 77 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 91 280 €.
Ces niveaux de prix classent Cher parmi les territoires accessibles : le budget immobilier y est sensiblement inférieur à la moyenne nationale, ce qui change la donne pour toute projection financière.
Analyse locale
Le marché immobilier en Cher en 2026
Le département Cher (18) affiche un prix de vente médian de 1 304 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 1 785 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,2 %). Avec ses 298 660 habitants répartis sur 7 235 km², le département présente une densité de 41 hab/km², un territoire peu dense.
Le marché immobilier enregistre environ 5 848 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 47 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget en Cher
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 989 €/m² contre 1 510 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 78 240 €, soit une mensualité de 379 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 083 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 130 400 €, avec une mensualité de 632 € (salaire requis : 1 806 € net/mois).
Les prix en Cher sont 47 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
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Principales villes en Cher
Toutes les communes
Toutes les communes couvertes en Cher
Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 7 communes couvertes du département.
Fiscalité
Fiscalité immobilière en Cher
Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 304 €) est inférieur au prix moyen (1 785 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 286 communes, dont les principales sont Bourges, Vierzon.
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