SCI Vierzon (18) : IR vs IS
IR ou IS pour une SCI à Vierzon ? La réponse dépend du prix du bien, ici 2 421 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.
Combien rapporte une SCI à Vierzon en 2026 ?
1 681 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
320 €
de loyer mensuel estimé, bien à 65 520 €
655 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Vierzon (18)
1 598 €
Prix moyen / m²
2 421 €
Prix appart. / m²
320 €
Loyer estimé / mois
25 068
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Vierzon
Simulation sur un appartement de 60 m² à 2 421 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.
Frais de création d'une SCI à Vierzon
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Simuler ma SCICréer une SCI à Vierzon : ce qu'il faut savoir
Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.
Avec environ 25 068 habitants en région Centre-Val de Loire, Vierzon (18) affiche un prix appartement de 2 421 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.
Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.
Avec un prix médian de 1 092 euros/m², le ticket d'entrée à Vierzon est plus abordable, ce qui soutient la rentabilité locative d'une SCI.
SCI dans les départements voisins
Vierzon est proche de 5 départements : Nièvre, Allier, Creuse, Indre, Loir-et-Cher. Avec un prix médian de 1 092 euros/m², les prix d'entrée à Vierzon soutiennent une SCI, la rentabilité locative dépendant du loyer réel face à ces prix.
Questions fréquentes — SCI Vierzon
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Vierzon ?
Combien coûte la création d'une SCI à Vierzon ?
Quelle rentabilité locative attendre à Vierzon via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Vierzon ?
Analyse locale
Contexte local : Vierzon en bref
Avec 25 068 habitants, Vierzon est la 9e commune la plus peuplée de la région Centre-Val de Loire (sur 73 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 407e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 335 hab/km² en fait un territoire dense.
Localisée dans le département Cher (chef-lieu : Bourges), Vierzon évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.
Analyse locale
Le niveau des prix à Vierzon
Le prix de vente médian à Vierzon est de 1 092 €/m², pour une moyenne constatée de 1 598 €/m². Ce niveau place Vierzon au 2 158e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus accessibles.
La ville affiche un prix 55 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 55 %), et 16 % moins cher que celle de son département (1 304 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Creuse (1 005 €/m²) et le plus onéreux Loir-et-Cher (1 633 €/m²).
Le marché local enregistre 584 transactions par an, soit 23 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 3,3 %.
Analyse locale
Budget immobilier : les ordres de grandeur
Si le rythme des douze derniers mois (3,3 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 1 092 €/m² à environ 923 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 1 092 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 183 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 92 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 76 440 €.
Ces niveaux de prix classent Vierzon parmi les territoires accessibles : le budget immobilier y est sensiblement inférieur à la moyenne nationale, ce qui change la donne pour toute projection financière.
Analyse locale
Le marché immobilier à Vierzon en 2026
La ville de Vierzon affiche un prix de vente médian de 1 092 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 1 598 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-3,3 %). Avec 25 068 habitants, la ville présente une densité de 335 hab/km², un territoire dense.
Le marché immobilier enregistre environ 584 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 16 % moins cher que la médiane du département (Cher), et 55 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Vierzon
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 421 €/m² contre 1 149 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 65 520 €, soit une mensualité de 318 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 909 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 109 200 €, avec une mensualité de 529 € (salaire requis : 1 511 € net/mois).
Les prix à Vierzon sont 55 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Allier affiche des prix plus élevés.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Vierzon
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 092 €) est inférieur au prix moyen (1 598 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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