SCI Bourges (18) : IR vs IS

Analyse locale

Contexte local : Bourges en bref

Avec 64 186 habitants, Bourges est la 3e commune la plus peuplée de la région Centre-Val de Loire (sur 73 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 107e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 935 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Cher (chef-lieu : Bourges), Bourges évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Bourges

Le prix de vente médian à Bourges est de 1 755 €/m², pour une moyenne constatée de 2 790 €/m² — la moyenne est ici tirée vers le haut par des ventes atypiques, la médiane reflète mieux le marché courant. Ce niveau place Bourges au 155e rang des 160 communes de plus de 50 000 habitants du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 28 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 28 %), et 35 % plus cher que celle de son département (1 304 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Creuse (1 005 €/m²) et le plus onéreux Loir-et-Cher (1 633 €/m²).

Le marché local enregistre 1 191 transactions par an, soit 19 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 3,9 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (3,9 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 1 755 €/m² à environ 1 438 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 1 755 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 114 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 57 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 122 850 €.

Ces niveaux de prix classent Bourges parmi les territoires accessibles : le budget immobilier y est sensiblement inférieur à la moyenne nationale, ce qui change la donne pour toute projection financière.

Analyse locale

Le marché immobilier à Bourges en 2026

La ville de Bourges affiche un prix de vente médian de 1 755 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (2 790 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en baisse sur un an (-3,9 %). Avec 64 186 habitants, la ville présente une densité de 935 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 1 191 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 35 % plus cher que la médiane du département (Cher), et 28 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Bourges

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 109 €/m² contre 2 416 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 105 300 €, soit une mensualité de 510 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 457 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 175 500 €, avec une mensualité de 851 € (salaire requis : 2 431 € net/mois).

Les prix à Bourges sont 28 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Département

Explorer

Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Bourges

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 755 €) est inférieur au prix moyen (2 790 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.