SCI Saint-Denis (974) : IR vs IS
Sur un appartement de 60 m² acheté 164 700 euros à Saint-Denis, la SCI à l'IR laisse 3 458 euros nets par an contre 6 390 euros à l'IS.
Combien rapporte une SCI à Saint-Denis en 2026 ?
3 458 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
683 €
de loyer mensuel estimé, bien à 164 700 €
1 647 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Saint-Denis (974)
3 417 €
Prix moyen / m²
3 215 €
Prix appart. / m²
683 €
Loyer estimé / mois
155 634
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Saint-Denis
Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 3 215 euros/m², rendement brut 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.
Frais de création d'une SCI à Saint-Denis
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Simuler ma SCICréer une SCI à Saint-Denis : ce qu'il faut savoir
La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.
Saint-Denis (974) réunit environ 155 634 habitants en région La Réunion. Le prix des appartements, 3 215 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.
À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.
Avec un prix médian de 2 745 euros/m² (+4,6 % sur un an) et 1 455 transactions annuelles, Saint-Denis offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.
Questions fréquentes — SCI Saint-Denis
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Saint-Denis ?
Combien coûte la création d'une SCI à Saint-Denis ?
Quelle rentabilité locative attendre à Saint-Denis via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Saint-Denis ?
Analyse locale
La ville Saint-Denis : repères locaux
Avec 155 634 habitants, Saint-Denis est la commune la plus peuplée de la région La Réunion (sur 24 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 26e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 1 093 hab/km² en fait un territoire très dense.
Localisée dans le département La Réunion (chef-lieu : Saint-Denis), Saint-Denis évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.
Analyse locale
Combien coûte le m² à Saint-Denis ?
Le prix de vente médian à Saint-Denis est de 2 745 €/m², pour une moyenne constatée de 3 417 €/m². Ce niveau place Saint-Denis au 110e rang des 160 communes de plus de 50 000 habitants du site, au-dessus de la moyenne nationale.
La ville affiche un prix 12 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 12 %), et 6 % moins cher que celle de son département (2 911 €/m²).
Le marché local enregistre 1 455 transactions par an, soit 9 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix progressent de 4,6 %.
Analyse locale
Projection et pouvoir d'achat à Saint-Denis
Si le rythme des douze derniers mois (4,6 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 2 745 €/m² à environ 3 437 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 2 745 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 73 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 36 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 192 150 €.
Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 73 m² à Saint-Denis contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.
Analyse locale
Le marché immobilier à Saint-Denis en 2026
La ville de Saint-Denis affiche un prix de vente médian de 2 745 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 417 €/m². Les prix sont en hausse sur un an (+4,6 %). Avec 155 634 habitants, la ville présente une densité de 1 093 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 1 455 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 6 % moins cher que la médiane du département (La Réunion), et 12 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Saint-Denis
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 215 €/m² contre 4 119 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 164 700 €, soit une mensualité de 798 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 280 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 274 500 €, avec une mensualité de 1 330 € (salaire requis : 3 800 € net/mois).
Les prix à Saint-Denis sont 12 % au-dessus de la moyenne nationale.
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Saint-Denis
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 745 €) est inférieur au prix moyen (3 417 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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