Mis à jour juillet 2026

SCI Bagnolet (93) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Bagnolet ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Bagnolet dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 529 320 euros, le résultat net annuel est d'environ 9 775 euros en IR contre 18 384 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Bagnolet ?

La création d'une SCI à Bagnolet coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Bagnolet ?

Investir via une SCI à Bagnolet offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 9 920 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Bagnolet. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI à Bagnolet en 2026 ?

9 775 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 984 €

de loyer mensuel estimé, bien à 529 320 €

5 293 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Bagnolet (93)

9 920 €

Prix moyen / m²

9 987 €

Prix appart. / m²

1 984 €

Loyer estimé / mois

43 086

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Bagnolet

Bien retenu : 60 m² valorisés 529 320 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 529 320 €

Loyer mensuel estimé 1 984 € / mois

Revenu locatif annuel 23 808 €

Taxe foncière (~1% valeur) 5 293 €

Résultat avant impôt 18 515 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 18 515 €

Impôt (TMI 30%) -5 555 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -3 185 €

Résultat net SCI IR 9 775 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 18 515 €

Amortissement du bien (30 ans) -17 644 €

Résultat imposable à l'IS 871 €

IS (15%) -131 €

Résultat net SCI IS 18 384 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI à Bagnolet

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

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Créer une SCI à Bagnolet : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Bagnolet (93), en région Île-de-France, compte environ 43 086 habitants. Au prix appartement de 9 987 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 529 320 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 8 822 euros/m² (+12 % sur un an) et 1 202 transactions annuelles, une SCI à Bagnolet se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Bagnolet est proche de 5 départements : Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise, Seine-et-Marne. Avec un prix médian de 8 822 euros/m² (1 202 transactions par an), comparez le marché à Bagnolet avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Paris Val-de-Marne Hauts-de-Seine Val-d'Oise Seine-et-Marne

Questions fréquentes — SCI Bagnolet

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Bagnolet ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 18 384 euros contre 9 775 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI à Bagnolet ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre à Bagnolet via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 8 822 €/m² (soit 529 320 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 984 euros/mois, soit 23 808 euros/an. Après taxe foncière (5 293 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 9 775 euros/an en SCI IR ou 18 384 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Bagnolet ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Bagnolet

Bagnolet compte 43 086 habitants, ce qui la place au 74e rang de la région Île-de-France par la population et au 206e rang national. Avec 16 789 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Seine-Saint-Denis, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Bobigny). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Bagnolet s'établit à 8 822 €/m² (moyenne : 9 920 €/m²). Bagnolet se situe ainsi au 22e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 260 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 260 %), et 110 % plus cher que celle de son département (4 208 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).

Le marché local enregistre 1 202 transactions par an, soit 28 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la hausse.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Avec 1 202 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 8 822 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 23 m² (l'équivalent d'un studio), 100 000 € à environ 11 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 617 540 €.

Sur ce marché, à Bagnolet, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Bagnolet en 2026

La ville de Bagnolet affiche un prix de vente médian de 8 822 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 9 920 €/m². La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 43 086 habitants, la ville présente une densité de 16 789 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 1 202 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 110 % plus cher que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 260 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Bagnolet

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 9 987 €/m² contre 8 789 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 529 320 €, soit une mensualité de 2 566 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 7 331 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 882 200 €, avec une mensualité de 4 276 € (salaire requis : 12 217 € net/mois).

Les prix à Bagnolet sont 260 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Val-de-Marne, Hauts-de-Seine affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Bagnolet	8 822 €	en hausse	43 086
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

Département

Voir les résultats pour Seine-Saint-Denis (93) 1 704 316 hab.

4 208 €/m²

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Autres villes de la région

Saint-Denis 149 077 hab.

4 138 €/m²

Montreuil 111 934 hab.

5 967 €/m²

Aubervilliers 88 365 hab.

4 188 €/m²

Aulnay-sous-Bois 87 599 hab.

3 673 €/m²

Noisy-le-Grand 72 978 hab.

4 345 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Bagnolet

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (8 822 €) est inférieur au prix moyen (9 920 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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