SCI Le Pré-Saint-Gervais (93) : IR vs IS
Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.
Combien rapporte une SCI au Pré-Saint-Gervais en 2026 ?
6 331 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
1 310 €
de loyer mensuel estimé, bien à 372 960 €
3 730 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Le Pré-Saint-Gervais (93)
6 550 €
Prix moyen / m²
6 285 €
Prix appart. / m²
1 310 €
Loyer estimé / mois
16 993
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² au Pré-Saint-Gervais
Base de calcul : un 60 m² à 6 285 euros/m², soit 372 960 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.
Frais de création d'une SCI au Pré-Saint-Gervais
Votre bien ne vaut pas 372 960 euros : refaites le calcul sur son montant réel
Simuler ma SCICréer une SCI au Pré-Saint-Gervais : ce qu'il faut savoir
Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.
En région Île-de-France, Le Pré-Saint-Gervais (93) compte environ 16 993 habitants pour un marché à 6 285 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.
Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.
Avec un prix médian de 6 216 euros/m² (-7,6 % sur un an) et 137 transactions annuelles, une SCI au Pré-Saint-Gervais se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.
SCI dans les départements voisins
Le Pré-Saint-Gervais est proche de 5 départements : Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise, Seine-et-Marne. Avec un prix médian de 6 216 euros/m² (137 transactions par an), comparez le marché au Pré-Saint-Gervais avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.
Questions fréquentes — SCI Le Pré-Saint-Gervais
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS au Pré-Saint-Gervais ?
Combien coûte la création d'une SCI au Pré-Saint-Gervais ?
Quelle rentabilité locative attendre au Pré-Saint-Gervais via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir au Pré-Saint-Gervais ?
Analyse locale
Repères sur Le Pré-Saint-Gervais
Le Pré-Saint-Gervais compte 16 993 habitants, ce qui la place au 212e rang de la région Île-de-France par la population et au 619e rang national. Avec 24 196 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.
La ville fait partie du département Seine-Saint-Denis, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Bobigny). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix et comparaisons pour Le Pré-Saint-Gervais
La médiane des prix au Pré-Saint-Gervais s'établit à 6 216 €/m² (moyenne : 6 550 €/m²). Le Pré-Saint-Gervais se situe ainsi au 72e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 154 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 154 %), et 48 % plus cher que celle de son département (4 208 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).
Le marché local enregistre 137 transactions par an, soit 8 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.
Analyse locale
À quoi correspond ce niveau de prix ?
Avec 137 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.
Concrètement, au prix médian de 6 216 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 32 m² (l'équivalent d'un T2), 100 000 € à environ 16 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 435 120 €.
Ces niveaux de prix placent Le Pré-Saint-Gervais parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.
Analyse locale
Le marché immobilier à Le Pré-Saint-Gervais en 2026
La ville de Le Pré-Saint-Gervais affiche un prix de vente médian de 6 216 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 6 550 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 16 993 habitants, la ville présente une densité de 24 196 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 137 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 48 % plus cher que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 154 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Le Pré-Saint-Gervais
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 6 285 €/m² contre 9 305 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 372 960 €, soit une mensualité de 1 808 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 5 166 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 621 600 €, avec une mensualité de 3 013 € (salaire requis : 8 609 € net/mois).
Les prix à Le Pré-Saint-Gervais sont 154 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Val-de-Marne affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Le Pré-Saint-Gervais | 6 216 € | en baisse | 16 993 |
| Paris | 9 683 € | -5,7 % | 2 103 778 |
| Val-de-Marne | 5 085 € | -3 % | 1 426 929 |
| Hauts-de-Seine | 6 641 € | -5,9 % | 1 654 712 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Le Pré-Saint-Gervais
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (6 216 €) est inférieur au prix moyen (6 550 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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