Mis à jour juillet 2026

SCI Provins (77) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Provins ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Provins dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 123 840 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 787 euros en IR contre 5 105 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Provins ?

La création d'une SCI à Provins coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Provins ?

Investir via une SCI à Provins offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 715 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

IR ou IS pour une SCI à Provins ? La réponse dépend du prix du bien, ici 3 190 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.

Combien rapporte une SCI à Provins en 2026 ?

2 787 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

543 €

de loyer mensuel estimé, bien à 123 840 €

1 238 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Provins (77)

2 715 €

Prix moyen / m²

3 190 €

Prix appart. / m²

543 €

Loyer estimé / mois

11 632

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Provins

Simulation sur un appartement de 60 m² à 3 190 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 123 840 €

Loyer mensuel estimé 543 € / mois

Revenu locatif annuel 6 516 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 238 €

Résultat avant impôt 5 278 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 5 278 €

Impôt (TMI 30%) -1 583 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -908 €

Résultat net SCI IR 2 787 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 5 278 €

Amortissement du bien (30 ans) -4 128 €

Résultat imposable à l'IS 1 150 €

IS (15%) -173 €

Résultat net SCI IS 5 105 € / an

* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.

Frais de création d'une SCI à Provins

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Provins : ce qu'il faut savoir

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.

Avec environ 11 632 habitants en région Île-de-France, Provins (77) affiche un prix appartement de 3 190 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.

Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.

Avec un prix médian de 2 064 euros/m² (-10,8 % sur un an) et 163 transactions annuelles, Provins offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Provins est proche de 5 départements : Essonne, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-d'Oise, Oise. Avec un prix médian de 2 064 euros/m² (163 transactions par an), le marché à Provins se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Essonne Val-de-Marne Seine-Saint-Denis Val-d'Oise Oise

Questions fréquentes — SCI Provins

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Provins ?

L'écart se chiffre : 2 787 euros par an à l'IR, 5 105 euros à l'IS, sur un appartement de 60 m² valorisé 123 840 euros à Provins. L'IS gagne pendant la détention grâce à l'amortissement ; il perd à la revente, puisque la plus-value se calcule sur une valeur nette amortie.

Combien coûte la création d'une SCI à Provins ?

Entre 1 500 et 2 500 euros : rédaction des statuts, annonce légale et immatriculation au greffe. Rédiger soi-même les statuts fait tomber la facture, mais l'accompagnement d'un notaire ou d'un avocat sécurise des clauses qui se paient cher quand elles manquent.

Quelle rentabilité locative attendre à Provins via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 064 €/m² (soit 123 840 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 543 euros/mois, soit 6 516 euros/an. Après taxe foncière (1 238 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 787 euros/an en SCI IR ou 5 105 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Provins ?

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre progressivement par parts avec une décote de 10 à 15 %, arbitrer entre IR et IS : voilà ce qu'une SCI apporte réellement à un projet à Provins. Elle n'apporte en revanche aucune protection absolue du patrimoine personnel, la responsabilité des associés restant indéfinie.

Analyse locale

Contexte local : Provins en bref

Avec 11 632 habitants, Provins est la 264e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 887e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 791 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Seine-et-Marne (chef-lieu : Melun), Provins évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Provins

Le prix de vente médian à Provins est de 2 064 €/m², pour une moyenne constatée de 2 715 €/m². Ce niveau place Provins au 1 608e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 16 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 16 %), et 34 % moins cher que celle de son département (3 130 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Val-de-Marne (5 085 €/m²).

Le marché local enregistre 163 transactions par an, soit 14 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Avec 163 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 064 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 97 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 48 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 144 480 €.

Sur ce marché accessible, à Provins, un budget donné achète nettement plus de surface que dans les métropoles : les simulations locales en tiennent compte.

Analyse locale

Le marché immobilier à Provins en 2026

La ville de Provins affiche un prix de vente médian de 2 064 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 715 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 11 632 habitants, la ville présente une densité de 791 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 163 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 34 % moins cher que la médiane du département (Seine-et-Marne), et 16 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Provins

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 190 €/m² contre 2 033 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 123 840 €, soit une mensualité de 600 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 714 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 206 400 €, avec une mensualité de 1 000 € (salaire requis : 2 857 € net/mois).

Les prix à Provins sont 16 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Essonne, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Provins	2 064 €	en baisse	11 632
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

Département

Voir les résultats pour Seine-et-Marne (77) 1 468 108 hab.

3 130 €/m²

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Autres villes de la région

Pontault-Combault 39 096 hab.

3 941 €/m²

Savigny-le-Temple 31 148 hab.

2 815 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Provins

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 064 €) est inférieur au prix moyen (2 715 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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