Mis à jour juillet 2026

SCI Les Ulis (91) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS aux Ulis ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS aux Ulis dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 144 480 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 241 euros en IR contre 5 941 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI aux Ulis ?

La création d'une SCI aux Ulis coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir aux Ulis ?

Investir via une SCI aux Ulis offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 158 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels aux Ulis. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI aux Ulis en 2026 ?

3 241 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

632 €

de loyer mensuel estimé, bien à 144 480 €

1 445 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Les Ulis (91)

3 158 €

Prix moyen / m²

3 054 €

Prix appart. / m²

632 €

Loyer estimé / mois

25 886

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² aux Ulis

Bien retenu : 60 m² valorisés 144 480 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 144 480 €

Loyer mensuel estimé 632 € / mois

Revenu locatif annuel 7 584 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 445 €

Résultat avant impôt 6 139 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 139 €

Impôt (TMI 30%) -1 842 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 056 €

Résultat net SCI IR 3 241 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 139 €

Amortissement du bien (30 ans) -4 816 €

Résultat imposable à l'IS 1 323 €

IS (15%) -198 €

Résultat net SCI IS 5 941 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI aux Ulis

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI aux Ulis : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Les Ulis (91), en région Île-de-France, compte environ 25 886 habitants. Au prix appartement de 3 054 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 144 480 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 2 408 euros/m² (-12 % sur un an) et 160 transactions annuelles, Les Ulis offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Les Ulis est proche de 5 départements : Seine-et-Marne, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Yvelines, Eure-et-Loir. Avec un prix médian de 2 408 euros/m² (160 transactions par an), le marché aux Ulis se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Seine-et-Marne Val-de-Marne Hauts-de-Seine Yvelines Eure-et-Loir

Questions fréquentes — SCI Les Ulis

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS aux Ulis ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 5 941 euros contre 3 241 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI aux Ulis ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre aux Ulis via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 408 €/m² (soit 144 480 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 632 euros/mois, soit 7 584 euros/an. Après taxe foncière (1 445 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 241 euros/an en SCI IR ou 5 941 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir aux Ulis ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Contexte local : Les Ulis en bref

Avec 25 886 habitants, Les Ulis est la 150e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 391e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 4 726 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Essonne (chef-lieu : Évry-Courcouronnes), Les Ulis évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix aux Ulis

Le prix de vente médian aux Ulis est de 2 408 €/m², pour une moyenne constatée de 3 158 €/m². Ce niveau place Les Ulis au 1 345e rang des 2 175 communes du site, proche de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix au même niveau que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 2 %), et 26 % moins cher que celle de son département (3 245 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Eure-et-Loir (1 938 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).

Le marché local enregistre 160 transactions par an, soit 6 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Avec 160 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 408 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 83 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 42 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 168 560 €.

Ni avantage ni handicap marqué, le pouvoir d'achat immobilier aux Ulis suit de près la moyenne nationale : les simulations locales donnent un ordre de grandeur fiable du marché.

Analyse locale

Le marché immobilier à Les Ulis en 2026

La ville de Les Ulis affiche un prix de vente médian de 2 408 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 158 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 25 886 habitants, la ville présente une densité de 4 726 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 160 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 26 % moins cher que la médiane du département (Essonne), et au même niveau que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Les Ulis

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 054 €/m² contre 4 032 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 144 480 €, soit une mensualité de 700 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 000 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 240 800 €, avec une mensualité de 1 167 € (salaire requis : 3 334 € net/mois).

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Les Ulis	2 408 €	en baisse	25 886
Seine-et-Marne	3 130 €	-6,1 %	1 468 108
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

Département

Voir les résultats pour Essonne (91) 1 338 485 hab.

3 245 €/m²

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Autres villes de la région

Évry-Courcouronnes 66 919 hab.

2 373 €/m²

Corbeil-Essonnes 54 471 hab.

2 703 €/m²

Massy 51 729 hab.

4 269 €/m²

Savigny-sur-Orge 37 601 hab.

3 609 €/m²

Palaiseau 37 471 hab.

4 164 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Les Ulis

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 408 €) est inférieur au prix moyen (3 158 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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