Mis à jour juillet 2026

SCI Auxerre (89) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Auxerre ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Auxerre dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 112 500 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 739 euros en IR contre 4 971 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Auxerre ?

La création d'une SCI à Auxerre coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Auxerre ?

Investir via une SCI à Auxerre offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 632 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Auxerre. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI à Auxerre en 2026 ?

2 739 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

526 €

de loyer mensuel estimé, bien à 112 500 €

1 125 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Auxerre (89)

2 632 €

Prix moyen / m²

2 847 €

Prix appart. / m²

526 €

Loyer estimé / mois

35 097

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Auxerre

Bien retenu : 60 m² valorisés 112 500 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 112 500 €

Loyer mensuel estimé 526 € / mois

Revenu locatif annuel 6 312 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 125 €

Résultat avant impôt 5 187 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 5 187 €

Impôt (TMI 30%) -1 556 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -892 €

Résultat net SCI IR 2 739 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 5 187 €

Amortissement du bien (30 ans) -3 750 €

Résultat imposable à l'IS 1 437 €

IS (15%) -216 €

Résultat net SCI IS 4 971 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI à Auxerre

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

Simuler ma SCI

Créer une SCI à Auxerre : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Auxerre (89), en région Bourgogne-Franche-Comté, compte environ 35 097 habitants. Au prix appartement de 2 847 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 112 500 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 1 875 euros/m² (-1,2 % sur un an) et 659 transactions annuelles, Auxerre offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Auxerre est proche de 5 départements : Seine-et-Marne, Loiret, Nièvre, Côte-d'Or, Aube. Avec un prix médian de 1 875 euros/m² (659 transactions par an), le marché à Auxerre se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Seine-et-Marne Loiret Nièvre Côte-d'Or Aube

Questions fréquentes — SCI Auxerre

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Auxerre ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 4 971 euros contre 2 739 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI à Auxerre ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre à Auxerre via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 1 875 €/m² (soit 112 500 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 526 euros/mois, soit 6 312 euros/an. Après taxe foncière (1 125 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 739 euros/an en SCI IR ou 4 971 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Auxerre ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Repères sur Auxerre

Auxerre compte 35 097 habitants, ce qui la place au 6e rang de la région Bourgogne-Franche-Comté par la population et au 276e rang national. Avec 704 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.

La ville fait partie du département Yonne, dont elle est le chef-lieu et le centre administratif. Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Auxerre

La médiane des prix à Auxerre s'établit à 1 875 €/m² (moyenne : 2 632 €/m²). Auxerre se situe ainsi au 1 757e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 23 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 23 %), et 24 % plus cher que celle de son département (1 518 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Nièvre (1 146 €/m²) et le plus onéreux Seine-et-Marne (3 130 €/m²).

Le marché local enregistre 659 transactions par an, soit 19 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 1,2 %.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Si le rythme des douze derniers mois (1,2 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 1 875 €/m² à environ 1 765 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 1 875 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 107 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 53 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 131 250 €.

Le pouvoir d'achat immobilier à Auxerre dépasse nettement la moyenne nationale : 107 m² achetables avec 200 000 €, une réalité qui change les calculs de capacité d'emprunt.

Analyse locale

Le marché immobilier à Auxerre en 2026

La ville d'Auxerre affiche un prix de vente médian de 1 875 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 632 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-1,2 %). Avec 35 097 habitants, la ville présente une densité de 704 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 659 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 24 % plus cher que la médiane du département (Yonne), et 23 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Auxerre

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 847 €/m² contre 2 212 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 112 500 €, soit une mensualité de 545 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 557 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 187 500 €, avec une mensualité de 909 € (salaire requis : 2 597 € net/mois).

Les prix à Auxerre sont 23 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Seine-et-Marne affiche des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Auxerre	1 875 €	-1,2 %	35 097
Seine-et-Marne	3 130 €	-6,1 %	1 468 108
Loiret	1 972 €	-3,5 %	691 268
Nièvre	1 146 €	-1,8 %	201 417

Département

Voir les résultats pour Yonne (89) 332 267 hab.

1 518 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Villeneuve-sur-Yonne 5 135 hab.

1 708 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Auxerre

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 875 €) est inférieur au prix moyen (2 632 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

Calculateurs liés

Simulateur SCI

Calcul personnalisé IR vs IS

Crédit immobilier Auxerre

Simulez votre financement

Frais de notaire Auxerre

Calcul détaillé pour ce département

Taxe foncière Auxerre

Estimez votre taxe foncière