SCI Sens (89) : IR vs IS

Analyse locale

La ville Sens : repères locaux

Avec 27 106 habitants, Sens est la 8e commune la plus peuplée de la région Bourgogne-Franche-Comté (sur 66 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 369e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 1 241 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Yonne (chef-lieu : Auxerre), Sens évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Sens ?

Le prix de vente médian à Sens est de 1 901 €/m², pour une moyenne constatée de 3 055 €/m² — la moyenne est ici tirée vers le haut par des ventes atypiques, la médiane reflète mieux le marché courant. Ce niveau place Sens au 1 736e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 22 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 22 %), et 25 % plus cher que celle de son département (1 518 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Nièvre (1 146 €/m²) et le plus onéreux Seine-et-Marne (3 130 €/m²).

Le marché local enregistre 389 transactions par an, soit 14 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 4,4 %.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Sens

Si le rythme des douze derniers mois (4,4 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 1 901 €/m² à environ 1 518 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 1 901 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 105 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 53 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 133 070 €.

Le pouvoir d'achat immobilier à Sens dépasse nettement la moyenne nationale : 105 m² achetables avec 200 000 €, une réalité qui change les calculs de capacité d'emprunt.

Analyse locale

Le marché immobilier à Sens en 2026

La ville de Sens affiche un prix de vente médian de 1 901 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (3 055 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en baisse sur un an (-4,4 %). Avec 27 106 habitants, la ville présente une densité de 1 241 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 389 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 25 % plus cher que la médiane du département (Yonne), et 22 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Sens

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 632 €/m² contre 1 864 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 114 060 €, soit une mensualité de 553 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 580 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 190 100 €, avec une mensualité de 921 € (salaire requis : 2 631 € net/mois).

Les prix à Sens sont 22 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Seine-et-Marne affiche des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Département

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Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Sens

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 901 €) est inférieur au prix moyen (3 055 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.