SCI Migennes (89) : IR vs IS

Analyse locale

Le portrait chiffré : Migennes

Migennes compte 6 688 habitants, ce qui la place au 40e rang de la région Bourgogne-Franche-Comté par la population et au 1 606e rang national. Avec 403 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.

La ville fait partie du département Yonne, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Auxerre). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Migennes s'établit à 1 316 €/m² (moyenne : 1 563 €/m²). Migennes se situe ainsi au 2 099e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus accessibles.

La ville affiche un prix 46 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 46 %), et 13 % moins cher que celle de son département (1 518 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Nièvre (1 146 €/m²) et le plus onéreux Seine-et-Marne (3 130 €/m²).

Le marché local enregistre 87 transactions par an, soit 13 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la hausse.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Avec 87 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 1 316 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 152 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 76 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 92 120 €.

Sur ce marché accessible, à Migennes, un budget donné achète nettement plus de surface que dans les métropoles : les simulations locales en tiennent compte.

Analyse locale

Le marché immobilier à Migennes en 2026

La ville de Migennes affiche un prix de vente médian de 1 316 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 1 563 €/m². La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 6 688 habitants, la ville présente une densité de 403 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 87 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 13 % moins cher que la médiane du département (Yonne), et 46 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Migennes

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 1 362 €/m² contre 1 644 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 78 960 €, soit une mensualité de 383 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 094 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 131 600 €, avec une mensualité de 638 € (salaire requis : 1 823 € net/mois).

Les prix à Migennes sont 46 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Seine-et-Marne, Loiret affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Département

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Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Migennes

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 316 €) est inférieur au prix moyen (1 563 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.