Mis à jour juillet 2026

SCI Vaux-le-Pénil (77) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Vaux-le-Pénil ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Vaux-le-Pénil dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 167 100 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 306 euros en IR contre 6 157 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Vaux-le-Pénil ?

La création d'une SCI à Vaux-le-Pénil coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Vaux-le-Pénil ?

Investir via une SCI à Vaux-le-Pénil offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 304 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Vaux-le-Pénil en 2026 ?

3 306 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

661 €

de loyer mensuel estimé, bien à 167 100 €

1 671 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Vaux-le-Pénil (77)

3 304 €

Prix moyen / m²

3 307 €

Prix appart. / m²

661 €

Loyer estimé / mois

11 474

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Vaux-le-Pénil

Base de calcul : un 60 m² à 3 307 euros/m², soit 167 100 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 167 100 €

Loyer mensuel estimé 661 € / mois

Revenu locatif annuel 7 932 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 671 €

Résultat avant impôt 6 261 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 261 €

Impôt (TMI 30%) -1 878 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 077 €

Résultat net SCI IR 3 306 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 261 €

Amortissement du bien (30 ans) -5 570 €

Résultat imposable à l'IS 691 €

IS (15%) -104 €

Résultat net SCI IS 6 157 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Vaux-le-Pénil

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 167 100 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Vaux-le-Pénil : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Île-de-France, Vaux-le-Pénil (77) compte environ 11 474 habitants pour un marché à 3 307 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 2 785 euros/m² (-4,4 % sur un an) et 122 transactions annuelles, Vaux-le-Pénil offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Vaux-le-Pénil est proche de 5 départements : Essonne, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-d'Oise, Oise. Avec un prix médian de 2 785 euros/m² (122 transactions par an), le marché à Vaux-le-Pénil se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Essonne Val-de-Marne Seine-Saint-Denis Val-d'Oise Oise

Questions fréquentes — SCI Vaux-le-Pénil

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Vaux-le-Pénil ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Vaux-le-Pénil (60 m², 167 100 euros), l'IS laisse 6 157 euros de résultat annuel contre 3 306 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Vaux-le-Pénil ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Vaux-le-Pénil via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 785 €/m² (soit 167 100 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 661 euros/mois, soit 7 932 euros/an. Après taxe foncière (1 671 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 306 euros/an en SCI IR ou 6 157 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Vaux-le-Pénil ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

La ville Vaux-le-Pénil : repères locaux

Avec 11 474 habitants, Vaux-le-Pénil est la 267e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 901e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 971 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Seine-et-Marne (chef-lieu : Melun), Vaux-le-Pénil évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Vaux-le-Pénil ?

Le prix de vente médian à Vaux-le-Pénil est de 2 785 €/m², pour une moyenne constatée de 3 304 €/m². Ce niveau place Vaux-le-Pénil au 1 062e rang des 2 175 communes du site, au-dessus de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 14 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 14 %), et 11 % moins cher que celle de son département (3 130 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Val-de-Marne (5 085 €/m²).

Le marché local enregistre 122 transactions par an, soit 11 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Vaux-le-Pénil

Avec 122 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 785 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 72 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 36 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 194 950 €.

Sur ce marché, à Vaux-le-Pénil, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Vaux-le-Pénil en 2026

La ville de Vaux-le-Pénil affiche un prix de vente médian de 2 785 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 304 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 11 474 habitants, la ville présente une densité de 971 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 122 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 11 % moins cher que la médiane du département (Seine-et-Marne), et 14 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Vaux-le-Pénil

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 307 €/m² contre 3 303 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 167 100 €, soit une mensualité de 810 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 314 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 278 500 €, avec une mensualité de 1 350 € (salaire requis : 3 857 € net/mois).

Les prix à Vaux-le-Pénil sont 14 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Vaux-le-Pénil	2 785 €	en baisse	11 474
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

Département

Voir les résultats pour Seine-et-Marne (77) 1 468 108 hab.

3 130 €/m²

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Autres villes de la région

Pontault-Combault 39 096 hab.

3 941 €/m²

Savigny-le-Temple 31 148 hab.

2 815 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Vaux-le-Pénil

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 785 €) est inférieur au prix moyen (3 304 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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