Mis à jour juillet 2026

SCI Stains (93) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Stains ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Stains dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 177 360 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 258 euros en IR contre 6 131 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Stains ?

La création d'une SCI à Stains coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Stains ?

Investir via une SCI à Stains offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 308 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Stains. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI à Stains en 2026 ?

3 258 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

662 €

de loyer mensuel estimé, bien à 177 360 €

1 774 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Stains (93)

3 308 €

Prix moyen / m²

2 960 €

Prix appart. / m²

662 €

Loyer estimé / mois

41 388

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Stains

Bien retenu : 60 m² valorisés 177 360 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 177 360 €

Loyer mensuel estimé 662 € / mois

Revenu locatif annuel 7 944 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 774 €

Résultat avant impôt 6 170 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 170 €

Impôt (TMI 30%) -1 851 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 061 €

Résultat net SCI IR 3 258 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 170 €

Amortissement du bien (30 ans) -5 912 €

Résultat imposable à l'IS 258 €

IS (15%) -39 €

Résultat net SCI IS 6 131 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI à Stains

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Stains : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Stains (93), en région Île-de-France, compte environ 41 388 habitants. Au prix appartement de 2 960 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 177 360 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 2 956 euros/m² (-7,1 % sur un an) et 178 transactions annuelles, Stains offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Stains est proche de 5 départements : Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise, Seine-et-Marne. Avec un prix médian de 2 956 euros/m² (178 transactions par an), le marché à Stains se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Paris Val-de-Marne Hauts-de-Seine Val-d'Oise Seine-et-Marne

Questions fréquentes — SCI Stains

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Stains ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 6 131 euros contre 3 258 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI à Stains ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre à Stains via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 956 €/m² (soit 177 360 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 662 euros/mois, soit 7 944 euros/an. Après taxe foncière (1 774 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 258 euros/an en SCI IR ou 6 131 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Stains ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Stains

Stains compte 41 388 habitants, ce qui la place au 78e rang de la région Île-de-France par la population et au 220e rang national. Avec 7 652 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Seine-Saint-Denis, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Bobigny). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Stains s'établit à 2 956 €/m² (moyenne : 3 308 €/m²). Stains se situe ainsi au 973e rang des 2 175 communes du site, au-dessus de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 21 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 21 %), et 30 % moins cher que celle de son département (4 208 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).

Le marché local enregistre 178 transactions par an, soit 4 pour 1 000 habitants — un marché peu liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Avec 178 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 956 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 68 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 34 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 206 920 €.

Ces niveaux de prix placent Stains parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Stains en 2026

La ville de Stains affiche un prix de vente médian de 2 956 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 308 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 41 388 habitants, la ville présente une densité de 7 652 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 178 transactions par an, ce qui en fait un marché peu liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 30 % moins cher que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 21 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Stains

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 960 €/m² contre 3 883 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 177 360 €, soit une mensualité de 860 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 457 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 295 600 €, avec une mensualité de 1 433 € (salaire requis : 4 094 € net/mois).

Les prix à Stains sont 21 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Stains	2 956 €	en baisse	41 388
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

Département

Voir les résultats pour Seine-Saint-Denis (93) 1 704 316 hab.

4 208 €/m²

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Autres villes de la région

Saint-Denis 149 077 hab.

4 138 €/m²

Montreuil 111 934 hab.

5 967 €/m²

Aubervilliers 88 365 hab.

4 188 €/m²

Aulnay-sous-Bois 87 599 hab.

3 673 €/m²

Noisy-le-Grand 72 978 hab.

4 345 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Stains

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 956 €) est inférieur au prix moyen (3 308 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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