Mis à jour juillet 2026

SCI Béziers (34) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Béziers ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Béziers dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 136 500 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 512 euros en IR contre 6 336 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Béziers ?

La création d'une SCI à Béziers coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Béziers ?

Investir via une SCI à Béziers offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 342 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Béziers. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI à Béziers en 2026 ?

3 512 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

668 €

de loyer mensuel estimé, bien à 136 500 €

1 365 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Béziers (34)

3 342 €

Prix moyen / m²

3 659 €

Prix appart. / m²

668 €

Loyer estimé / mois

81 545

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Béziers

Bien retenu : 60 m² valorisés 136 500 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 136 500 €

Loyer mensuel estimé 668 € / mois

Revenu locatif annuel 8 016 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 365 €

Résultat avant impôt 6 651 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 651 €

Impôt (TMI 30%) -1 995 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 144 €

Résultat net SCI IR 3 512 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 651 €

Amortissement du bien (30 ans) -4 550 €

Résultat imposable à l'IS 2 101 €

IS (15%) -315 €

Résultat net SCI IS 6 336 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI à Béziers

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

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Créer une SCI à Béziers : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Béziers (34), en région Occitanie, compte environ 81 545 habitants. Au prix appartement de 3 659 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 136 500 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 2 275 euros/m² (-2,3 % sur un an) et 1 954 transactions annuelles, Béziers offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Béziers est proche de 4 départements : Gard, Aveyron, Tarn, Aude. Avec un prix médian de 2 275 euros/m² (1 954 transactions par an), le marché à Béziers se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Gard Aveyron Tarn Aude

Questions fréquentes — SCI Béziers

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Béziers ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 6 336 euros contre 3 512 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI à Béziers ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre à Béziers via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 275 €/m² (soit 136 500 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 668 euros/mois, soit 8 016 euros/an. Après taxe foncière (1 365 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 512 euros/an en SCI IR ou 6 336 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Béziers ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Repères sur Béziers

Béziers compte 81 545 habitants, ce qui la place au 5e rang de la région Occitanie par la population et au 77e rang national. Avec 851 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.

La ville fait partie du département Hérault, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Montpellier). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Béziers

La médiane des prix à Béziers s'établit à 2 275 €/m² (moyenne : 3 342 €/m²). Béziers se situe ainsi au 135e rang des 160 grandes communes du site, proche de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 7 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 7 %), et 31 % moins cher que celle de son département (3 307 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Aveyron (1 694 €/m²) et le plus onéreux Gard (2 633 €/m²).

Le marché local enregistre 1 954 transactions par an, soit 24 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 2,3 %.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Si le rythme des douze derniers mois (2,3 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 2 275 €/m² à environ 2 025 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 2 275 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 88 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 44 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 159 250 €.

Sur ce marché proche de la moyenne nationale, les montants à simuler à Béziers donnent des résultats représentatifs de la situation française type.

Analyse locale

Le marché immobilier à Béziers en 2026

La ville de Béziers affiche un prix de vente médian de 2 275 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 342 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,3 %). Avec 81 545 habitants, la ville présente une densité de 851 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 1 954 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 31 % moins cher que la médiane du département (Hérault), et 7 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Béziers

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 659 €/m² contre 2 461 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 136 500 €, soit une mensualité de 662 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 891 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 227 500 €, avec une mensualité de 1 103 € (salaire requis : 3 151 € net/mois).

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Béziers	2 275 €	-2,3 %	81 545
Gard	2 633 €	-3,1 %	770 940
Aveyron	1 694 €	-3,6 %	279 609
Tarn	1 811 €	-5,2 %	397 352

Département

Voir les résultats pour Hérault (34) 1 230 289 hab.

3 307 €/m²

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Autres villes de la région

Montpellier 310 240 hab.

Castelnau-le-Lez 26 058 hab.

4 120 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Béziers

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 275 €) est inférieur au prix moyen (3 342 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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