Mis à jour juillet 2026

SCI La Teste-de-Buch (33) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à La Teste-de-Buch ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à La Teste-de-Buch dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 333 480 euros, le résultat net annuel est d'environ 7 692 euros en IR contre 14 051 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à La Teste-de-Buch ?

La création d'une SCI à La Teste-de-Buch coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à La Teste-de-Buch ?

Investir via une SCI à La Teste-de-Buch offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 7 462 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Sur un appartement de 60 m² acheté 333 480 euros à La Teste-de-Buch, la SCI à l'IR laisse 7 692 euros nets par an contre 14 051 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à La Teste-de-Buch en 2026 ?

7 692 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 492 €

de loyer mensuel estimé, bien à 333 480 €

3 335 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — La Teste-de-Buch (33)

7 462 €

Prix moyen / m²

6 219 €

Prix appart. / m²

1 492 €

Loyer estimé / mois

27 566

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à La Teste-de-Buch

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 6 219 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 333 480 €

Loyer mensuel estimé 1 492 € / mois

Revenu locatif annuel 17 904 €

Taxe foncière (~1% valeur) 3 335 €

Résultat avant impôt 14 569 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 14 569 €

Impôt (TMI 30%) -4 371 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -2 506 €

Résultat net SCI IR 7 692 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 14 569 €

Amortissement du bien (30 ans) -11 116 €

Résultat imposable à l'IS 3 453 €

IS (15%) -518 €

Résultat net SCI IS 14 051 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à La Teste-de-Buch

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Le point de bascule entre IR et IS dépend de votre TMI : testez la vôtre

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Créer une SCI à La Teste-de-Buch : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

La Teste-de-Buch (33) réunit environ 27 566 habitants en région Nouvelle-Aquitaine. Le prix des appartements, 6 219 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 5 558 euros/m² (-3,8 % sur un an) et 452 transactions annuelles, une SCI à La Teste-de-Buch se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

La Teste-de-Buch est proche de 4 départements : Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne, Landes. Avec un prix médian de 5 558 euros/m² (452 transactions par an), comparez le marché à La Teste-de-Buch avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Charente-Maritime Dordogne Lot-et-Garonne Landes

Questions fréquentes — SCI La Teste-de-Buch

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à La Teste-de-Buch ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 333 480 euros à La Teste-de-Buch, cela donne 7 692 euros nets par an à l'IR contre 14 051 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à La Teste-de-Buch ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à La Teste-de-Buch, 333 480 euros, c'est de l'ordre de 0,7 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à La Teste-de-Buch via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 5 558 €/m² (soit 333 480 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 492 euros/mois, soit 17 904 euros/an. Après taxe foncière (3 335 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 7 692 euros/an en SCI IR ou 14 051 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à La Teste-de-Buch ?

Sur un marché à 6 219 euros/m² comme celui de La Teste-de-Buch, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Contexte local : La Teste-de-Buch en bref

Avec 27 566 habitants, La Teste-de-Buch est la 21e commune la plus peuplée de la région Nouvelle-Aquitaine (sur 190 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 362e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 154 hab/km² en fait un territoire moyennement dense.

Localisée dans le département Gironde (chef-lieu : Bordeaux), La Teste-de-Buch évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à La Teste-de-Buch

Le prix de vente médian à La Teste-de-Buch est de 5 558 €/m², pour une moyenne constatée de 7 462 €/m². Ce niveau place La Teste-de-Buch au 118e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 127 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 127 %), et 62 % plus cher que celle de son département (3 421 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Lot-et-Garonne (1 667 €/m²) et le plus onéreux Charente-Maritime (2 827 €/m²).

Le marché local enregistre 452 transactions par an, soit 16 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 3,8 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (3,8 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 5 558 €/m² à environ 4 579 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 5 558 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 36 m² (l'équivalent d'un T2), 100 000 € à environ 18 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 389 060 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 36 m² à La Teste-de-Buch contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à La Teste-de-Buch en 2026

La ville de La Teste-de-Buch affiche un prix de vente médian de 5 558 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 7 462 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-3,8 %). Avec 27 566 habitants, la ville présente une densité de 154 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 452 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 62 % plus cher que la médiane du département (Gironde), et 127 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à La Teste-de-Buch

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 6 219 €/m² contre 8 031 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 333 480 €, soit une mensualité de 1 616 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 617 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 555 800 €, avec une mensualité de 2 694 € (salaire requis : 7 697 € net/mois).

Les prix à La Teste-de-Buch sont 127 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
La Teste-de-Buch	5 558 €	-3,8 %	27 566
Charente-Maritime	2 827 €	-4,2 %	672 279
Dordogne	1 779 €	-2,7 %	417 614
Lot-et-Garonne	1 667 €	-2,6 %	333 602

Département

Voir les résultats pour Gironde (33) 1 690 493 hab.

3 421 €/m²

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Autres villes de la région

Bordeaux 267 991 hab.

Villenave-d'Ornon 42 545 hab.

3 462 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à La Teste-de-Buch

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 558 €) est inférieur au prix moyen (7 462 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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