SCI Arras (62) : IR vs IS
Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.
Combien rapporte une SCI à Arras en 2026 ?
5 480 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
995 €
de loyer mensuel estimé, bien à 156 240 €
1 562 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Arras (62)
4 977 €
Prix moyen / m²
6 292 €
Prix appart. / m²
995 €
Loyer estimé / mois
42 875
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Arras
Base de calcul : un 60 m² à 6 292 euros/m², soit 156 240 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.
Frais de création d'une SCI à Arras
Votre bien ne vaut pas 156 240 euros : refaites le calcul sur son montant réel
Simuler ma SCICréer une SCI à Arras : ce qu'il faut savoir
Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.
En région Hauts-de-France, Arras (62) compte environ 42 875 habitants pour un marché à 6 292 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.
Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.
Avec un prix médian de 2 604 euros/m² (+3,7 % sur un an) et 717 transactions annuelles, une SCI à Arras se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.
SCI dans les départements voisins
Arras est proche de 2 départements : Nord, Somme. Avec un prix médian de 2 604 euros/m² (717 transactions par an), comparez le marché à Arras avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.
Questions fréquentes — SCI Arras
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Arras ?
Combien coûte la création d'une SCI à Arras ?
Quelle rentabilité locative attendre à Arras via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Arras ?
Analyse locale
La ville Arras : repères locaux
Avec 42 875 habitants, Arras est la 11e commune la plus peuplée de la région Hauts-de-France (sur 222 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 210e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 3 609 hab/km² en fait un territoire très dense.
Localisée dans le département Pas-de-Calais (chef-lieu : Arras), Arras évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.
Analyse locale
Combien coûte le m² à Arras ?
Le prix de vente médian à Arras est de 2 604 €/m², pour une moyenne constatée de 4 977 €/m² — la moyenne est ici tirée vers le haut par des ventes atypiques, la médiane reflète mieux le marché courant. Ce niveau place Arras au 1 193e rang des 2 175 communes du site, proche de la moyenne nationale.
La ville affiche un prix 6 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 6 %), et 40 % plus cher que celle de son département (1 860 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Somme (1 894 €/m²) et le plus onéreux Nord (2 208 €/m²).
Le marché local enregistre 717 transactions par an, soit 17 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix progressent de 3,7 %.
Analyse locale
Projection et pouvoir d'achat à Arras
Si le rythme des douze derniers mois (3,7 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 2 604 €/m² à environ 3 123 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 2 604 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 77 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 38 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 182 280 €.
Sur ce marché proche de la moyenne nationale, les montants à simuler à Arras donnent des résultats représentatifs de la situation française type.
Analyse locale
Le marché immobilier à Arras en 2026
La ville d'Arras affiche un prix de vente médian de 2 604 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (4 977 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en hausse sur un an (+3,7 %). Avec 42 875 habitants, la ville présente une densité de 3 609 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 717 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 40 % plus cher que la médiane du département (Pas-de-Calais), et 6 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Arras
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 6 292 €/m² contre 2 082 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 156 240 €, soit une mensualité de 757 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 163 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 260 400 €, avec une mensualité de 1 262 € (salaire requis : 3 606 € net/mois).
Les prix à Arras sont 6 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Nord, Somme affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Arras
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 604 €) est inférieur au prix moyen (4 977 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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