Mis à jour juillet 2026

SCI Verdun (55) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Verdun ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Verdun dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 105 180 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 651 euros en IR contre 6 404 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Verdun ?

La création d'une SCI à Verdun coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Verdun ?

Investir via une SCI à Verdun offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 319 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Sur un appartement de 60 m² acheté 105 180 euros à Verdun, la SCI à l'IR laisse 3 651 euros nets par an contre 6 404 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à Verdun en 2026 ?

3 651 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

664 €

de loyer mensuel estimé, bien à 105 180 €

1 052 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Verdun (55)

3 319 €

Prix moyen / m²

4 182 €

Prix appart. / m²

664 €

Loyer estimé / mois

16 890

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Verdun

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 4 182 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 105 180 €

Loyer mensuel estimé 664 € / mois

Revenu locatif annuel 7 968 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 052 €

Résultat avant impôt 6 916 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 916 €

Impôt (TMI 30%) -2 075 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 190 €

Résultat net SCI IR 3 651 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 916 €

Amortissement du bien (30 ans) -3 506 €

Résultat imposable à l'IS 3 410 €

IS (15%) -512 €

Résultat net SCI IS 6 404 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à Verdun

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Verdun : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Verdun (55) réunit environ 16 890 habitants en région Grand Est. Le prix des appartements, 4 182 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 1 753 euros/m² (-6,5 % sur un an) et 341 transactions annuelles, Verdun offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Verdun est proche de 5 départements : Meurthe-et-Moselle, Vosges, Haute-Marne, Marne, Ardennes. Avec un prix médian de 1 753 euros/m² (341 transactions par an), le marché à Verdun se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Meurthe-et-Moselle Vosges Haute-Marne Marne Ardennes

Questions fréquentes — SCI Verdun

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Verdun ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 105 180 euros à Verdun, cela donne 3 651 euros nets par an à l'IR contre 6 404 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Verdun ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à Verdun, 105 180 euros, c'est de l'ordre de 2,4 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à Verdun via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 1 753 €/m² (soit 105 180 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 664 euros/mois, soit 7 968 euros/an. Après taxe foncière (1 052 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 651 euros/an en SCI IR ou 6 404 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Verdun ?

Sur un marché à 4 182 euros/m² comme celui de Verdun, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Repères sur Verdun

Verdun compte 16 890 habitants, ce qui la place au 29e rang de la région Grand Est par la population et au 621e rang national. Avec 532 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.

La ville fait partie du département Meuse, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Bar-le-Duc). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Verdun

La médiane des prix à Verdun s'établit à 1 753 €/m² (moyenne : 3 319 €/m², moyenne faussée par des ventes atypiques). Verdun se situe ainsi au 1 848e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 28 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 28 %), et 45 % plus cher que celle de son département (1 211 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Haute-Marne (1 068 €/m²) et le plus onéreux Marne (2 129 €/m²).

Le marché local enregistre 341 transactions par an, soit 20 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 6,5 %.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Si le rythme des douze derniers mois (6,5 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 1 753 €/m² à environ 1 253 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 1 753 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 114 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 57 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 122 710 €.

Sur ce marché accessible, à Verdun, un budget donné achète nettement plus de surface que dans les métropoles : les simulations locales en tiennent compte.

Analyse locale

Le marché immobilier à Verdun en 2026

La ville de Verdun affiche un prix de vente médian de 1 753 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (3 319 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en baisse sur un an (-6,5 %). Avec 16 890 habitants, la ville présente une densité de 532 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 341 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 45 % plus cher que la médiane du département (Meuse), et 28 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Verdun

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 182 €/m² contre 1 750 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 105 180 €, soit une mensualité de 510 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 457 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 175 300 €, avec une mensualité de 850 € (salaire requis : 2 429 € net/mois).

Les prix à Verdun sont 28 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Meurthe-et-Moselle affiche des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Verdun	1 753 €	-6,5 %	16 890
Meurthe-et-Moselle	2 027 €	-3,6 %	732 236
Vosges	1 535 €	+0,8 %	357 248
Haute-Marne	1 068 €	-6,6 %	168 331

Département

Voir les résultats pour Meuse (55) 180 290 hab.

1 211 €/m²

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Autres villes de la région

Bar-le-Duc 14 607 hab.

1 311 €/m²

Commercy 5 350 hab.

1 086 €/m²

Strasbourg 293 771 hab.

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Verdun

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 753 €) est inférieur au prix moyen (3 319 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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