Mis à jour juillet 2026

SCI Strasbourg (67) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Strasbourg ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Strasbourg dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 194 400 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 535 euros en IR contre 6 664 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Strasbourg ?

La création d'une SCI à Strasbourg coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Strasbourg ?

Investir via une SCI à Strasbourg offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 600 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Sur un appartement de 60 m² acheté 194 400 euros à Strasbourg, la SCI à l'IR laisse 3 535 euros nets par an contre 6 664 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à Strasbourg en 2026 ?

3 535 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

720 €

de loyer mensuel estimé, bien à 194 400 €

1 944 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Strasbourg (67)

3 600 €

Prix moyen / m²

3 700 €

Prix appart. / m²

720 €

Loyer estimé / mois

293 771

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Strasbourg

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 3 700 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 194 400 €

Loyer mensuel estimé 720 € / mois

Revenu locatif annuel 8 640 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 944 €

Résultat avant impôt 6 696 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 696 €

Impôt (TMI 30%) -2 009 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 152 €

Résultat net SCI IR 3 535 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 696 €

Amortissement du bien (30 ans) -6 480 €

Résultat imposable à l'IS 216 €

IS (15%) -32 €

Résultat net SCI IS 6 664 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à Strasbourg

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Le point de bascule entre IR et IS dépend de votre TMI : testez la vôtre

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Créer une SCI à Strasbourg : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Strasbourg (67) réunit environ 293 771 habitants en région Grand Est. Le prix des appartements, 3 700 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 3 240 euros/m² (+0,5 % sur un an) et 4 304 transactions annuelles, Strasbourg offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Strasbourg est proche de 3 départements : Moselle, Haut-Rhin, Vosges. Avec un prix médian de 3 240 euros/m² (4 304 transactions par an), le marché à Strasbourg se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Moselle Haut-Rhin Vosges

Questions fréquentes — SCI Strasbourg

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Strasbourg ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 194 400 euros à Strasbourg, cela donne 3 535 euros nets par an à l'IR contre 6 664 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Strasbourg ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à Strasbourg, 194 400 euros, c'est de l'ordre de 1,3 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à Strasbourg via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 240 €/m² (soit 194 400 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 720 euros/mois, soit 8 640 euros/an. Après taxe foncière (1 944 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 535 euros/an en SCI IR ou 6 664 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Strasbourg ?

Sur un marché à 3 700 euros/m² comme celui de Strasbourg, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Repères sur Strasbourg

Strasbourg compte 293 771 habitants, ce qui la place en tête de la région Grand Est par la population et au 7e rang national. Avec 3 756 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Bas-Rhin, dont elle est le chef-lieu et le centre administratif. Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Strasbourg

La médiane des prix à Strasbourg s'établit à 3 240 €/m² (moyenne : 3 600 €/m²). Strasbourg se situe ainsi au 86e rang des 160 grandes communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 32 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 32 %), et 29 % plus cher que celle de son département (2 520 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Vosges (1 535 €/m²) et le plus onéreux Haut-Rhin (1 980 €/m²).

Le marché local enregistre 4 304 transactions par an, soit 15 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix restent stables.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Si le rythme des douze derniers mois (0,5 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 240 €/m² à environ 3 322 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 240 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 62 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 31 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 226 800 €.

Sur ce marché, à Strasbourg, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Strasbourg en 2026

La ville de Strasbourg affiche un prix de vente médian de 3 240 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 600 €/m². Les prix sont stables sur un an (+0,5 %). Avec 293 771 habitants, la ville présente une densité de 3 756 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 4 304 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 29 % plus cher que la médiane du département (Bas-Rhin), et 32 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Strasbourg

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 700 €/m² contre 3 400 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 194 400 €, soit une mensualité de 942 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 691 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 324 000 €, avec une mensualité de 1 570 € (salaire requis : 4 486 € net/mois).

Les prix à Strasbourg sont 32 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Moselle, Haut-Rhin, Vosges affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Strasbourg	3 240 €	+0,5 %	293 771
Moselle	1 755 €	+0 %	1 051 309
Haut-Rhin	1 980 €	+0,5 %	770 738
Vosges	1 535 €	+0,8 %	357 248

Département

Voir les résultats pour Bas-Rhin (67) 1 163 810 hab.

2 520 €/m²

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Autres villes de la région

Haguenau 36 391 hab.

2 340 €/m²

Schiltigheim 34 708 hab.

2 466 €/m²

Illkirch-Graffenstaden 27 872 hab.

2 610 €/m²

Lingolsheim 20 826 hab.

2 333 €/m²

Sélestat 19 589 hab.

2 016 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Strasbourg

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 240 €) est inférieur au prix moyen (3 600 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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