Mis à jour juillet 2026

SCI Dugny (93) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Dugny ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Dugny dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 232 440 euros, le résultat net annuel est d'environ 5 539 euros en IR contre 10 080 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Dugny ?

La création d'une SCI à Dugny coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Dugny ?

Investir via une SCI à Dugny offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 5 342 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

IR ou IS pour une SCI à Dugny ? La réponse dépend du prix du bien, ici 4 586 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.

Combien rapporte une SCI à Dugny en 2026 ?

5 539 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 068 €

de loyer mensuel estimé, bien à 232 440 €

2 324 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Dugny (93)

5 342 €

Prix moyen / m²

4 586 €

Prix appart. / m²

1 068 €

Loyer estimé / mois

11 700

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Dugny

Simulation sur un appartement de 60 m² à 4 586 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 232 440 €

Loyer mensuel estimé 1 068 € / mois

Revenu locatif annuel 12 816 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 324 €

Résultat avant impôt 10 492 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 10 492 €

Impôt (TMI 30%) -3 148 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 805 €

Résultat net SCI IR 5 539 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 10 492 €

Amortissement du bien (30 ans) -7 748 €

Résultat imposable à l'IS 2 744 €

IS (15%) -412 €

Résultat net SCI IS 10 080 € / an

* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.

Frais de création d'une SCI à Dugny

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Dugny : ce qu'il faut savoir

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.

Avec environ 11 700 habitants en région Île-de-France, Dugny (93) affiche un prix appartement de 4 586 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.

Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.

Avec un prix médian de 3 874 euros/m² (+0,4 % sur un an) et 97 transactions annuelles, une SCI à Dugny se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Dugny est proche de 5 départements : Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise, Seine-et-Marne. Avec un prix médian de 3 874 euros/m² (97 transactions par an), comparez le marché à Dugny avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Paris Val-de-Marne Hauts-de-Seine Val-d'Oise Seine-et-Marne

Questions fréquentes — SCI Dugny

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Dugny ?

L'écart se chiffre : 5 539 euros par an à l'IR, 10 080 euros à l'IS, sur un appartement de 60 m² valorisé 232 440 euros à Dugny. L'IS gagne pendant la détention grâce à l'amortissement ; il perd à la revente, puisque la plus-value se calcule sur une valeur nette amortie.

Combien coûte la création d'une SCI à Dugny ?

Entre 1 500 et 2 500 euros : rédaction des statuts, annonce légale et immatriculation au greffe. Rédiger soi-même les statuts fait tomber la facture, mais l'accompagnement d'un notaire ou d'un avocat sécurise des clauses qui se paient cher quand elles manquent.

Quelle rentabilité locative attendre à Dugny via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 874 €/m² (soit 232 440 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 068 euros/mois, soit 12 816 euros/an. Après taxe foncière (2 324 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 5 539 euros/an en SCI IR ou 10 080 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Dugny ?

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre progressivement par parts avec une décote de 10 à 15 %, arbitrer entre IR et IS : voilà ce qu'une SCI apporte réellement à un projet à Dugny. Elle n'apporte en revanche aucune protection absolue du patrimoine personnel, la responsabilité des associés restant indéfinie.

Analyse locale

Contexte local : Dugny en bref

Avec 11 700 habitants, Dugny est la 261e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 879e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 3 021 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Seine-Saint-Denis (chef-lieu : Bobigny), Dugny évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Dugny

Le prix de vente médian à Dugny est de 3 874 €/m², pour une moyenne constatée de 5 342 €/m². Ce niveau place Dugny au 458e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 58 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 58 %), et 8 % moins cher que celle de son département (4 208 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).

Le marché local enregistre 97 transactions par an, soit 8 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la stabilité.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Avec 97 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 3 874 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 52 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 26 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 271 180 €.

Sur ce marché, à Dugny, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Dugny en 2026

La ville de Dugny affiche un prix de vente médian de 3 874 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 342 €/m². La tendance sur un an est stable, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 11 700 habitants, la ville présente une densité de 3 021 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 97 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 8 % moins cher que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 58 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Dugny

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 586 €/m² contre 10 696 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 232 440 €, soit une mensualité de 1 127 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 220 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 387 400 €, avec une mensualité de 1 878 € (salaire requis : 5 366 € net/mois).

Les prix à Dugny sont 58 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Dugny	3 874 €	stable	11 700
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

Département

Voir les résultats pour Seine-Saint-Denis (93) 1 704 316 hab.

4 208 €/m²

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Autres villes de la région

Saint-Denis 149 077 hab.

4 138 €/m²

Montreuil 111 934 hab.

5 967 €/m²

Aubervilliers 88 365 hab.

4 188 €/m²

Aulnay-sous-Bois 87 599 hab.

3 673 €/m²

Noisy-le-Grand 72 978 hab.

4 345 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Dugny

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 874 €) est inférieur au prix moyen (5 342 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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