Mis à jour juillet 2026

SCI Viry-Châtillon (91) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Viry-Châtillon ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Viry-Châtillon dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 183 240 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 569 euros en IR contre 6 662 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Viry-Châtillon ?

La création d'une SCI à Viry-Châtillon coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Viry-Châtillon ?

Investir via une SCI à Viry-Châtillon offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 579 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Viry-Châtillon en 2026 ?

3 569 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

716 €

de loyer mensuel estimé, bien à 183 240 €

1 832 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Viry-Châtillon (91)

3 579 €

Prix moyen / m²

3 032 €

Prix appart. / m²

716 €

Loyer estimé / mois

30 838

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Viry-Châtillon

Base de calcul : un 60 m² à 3 032 euros/m², soit 183 240 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 183 240 €

Loyer mensuel estimé 716 € / mois

Revenu locatif annuel 8 592 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 832 €

Résultat avant impôt 6 760 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 760 €

Impôt (TMI 30%) -2 028 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 163 €

Résultat net SCI IR 3 569 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 760 €

Amortissement du bien (30 ans) -6 108 €

Résultat imposable à l'IS 652 €

IS (15%) -98 €

Résultat net SCI IS 6 662 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Viry-Châtillon

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 183 240 euros : refaites le calcul sur son montant réel

Simuler ma SCI

Créer une SCI à Viry-Châtillon : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Île-de-France, Viry-Châtillon (91) compte environ 30 838 habitants pour un marché à 3 032 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 3 054 euros/m² (-6 % sur un an) et 284 transactions annuelles, Viry-Châtillon offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Viry-Châtillon est proche de 5 départements : Seine-et-Marne, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Yvelines, Eure-et-Loir. Avec un prix médian de 3 054 euros/m² (284 transactions par an), le marché à Viry-Châtillon se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Seine-et-Marne Val-de-Marne Hauts-de-Seine Yvelines Eure-et-Loir

Questions fréquentes — SCI Viry-Châtillon

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Viry-Châtillon ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Viry-Châtillon (60 m², 183 240 euros), l'IS laisse 6 662 euros de résultat annuel contre 3 569 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Viry-Châtillon ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Viry-Châtillon via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 054 €/m² (soit 183 240 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 716 euros/mois, soit 8 592 euros/an. Après taxe foncière (1 832 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 569 euros/an en SCI IR ou 6 662 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Viry-Châtillon ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Repères sur Viry-Châtillon

Viry-Châtillon compte 30 838 habitants, ce qui la place au 114e rang de la région Île-de-France par la population et au 316e rang national. Avec 5 040 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Essonne, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Évry-Courcouronnes). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Viry-Châtillon

La médiane des prix à Viry-Châtillon s'établit à 3 054 €/m² (moyenne : 3 579 €/m²). Viry-Châtillon se situe ainsi au 907e rang des 2 175 communes du site, au-dessus de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 25 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 25 %), et 6 % moins cher que celle de son département (3 245 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Eure-et-Loir (1 938 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).

Le marché local enregistre 284 transactions par an, soit 9 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 6 %.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Si le rythme des douze derniers mois (6 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 054 €/m² à environ 2 241 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 054 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 65 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 33 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 213 780 €.

Ces niveaux de prix placent Viry-Châtillon parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Viry-Châtillon en 2026

La ville de Viry-Châtillon affiche un prix de vente médian de 3 054 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 579 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-6 %). Avec 30 838 habitants, la ville présente une densité de 5 040 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 284 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 6 % moins cher que la médiane du département (Essonne), et 25 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Viry-Châtillon

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 032 €/m² contre 4 555 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 183 240 €, soit une mensualité de 888 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 537 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 305 400 €, avec une mensualité de 1 480 € (salaire requis : 4 229 € net/mois).

Les prix à Viry-Châtillon sont 25 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Viry-Châtillon	3 054 €	-6 %	30 838
Seine-et-Marne	3 130 €	-6,1 %	1 468 108
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

Département

Voir les résultats pour Essonne (91) 1 338 485 hab.

3 245 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Évry-Courcouronnes 66 919 hab.

2 373 €/m²

Corbeil-Essonnes 54 471 hab.

2 703 €/m²

Massy 51 729 hab.

4 269 €/m²

Savigny-sur-Orge 37 601 hab.

3 609 €/m²

Palaiseau 37 471 hab.

4 164 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Viry-Châtillon

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 054 €) est inférieur au prix moyen (3 579 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

Calculateurs liés

Simulateur SCI

Calcul personnalisé IR vs IS

Crédit immobilier Viry-Châtillon

Simulez votre financement

Frais de notaire Viry-Châtillon

Calcul détaillé pour ce département

Taxe foncière Viry-Châtillon

Estimez votre taxe foncière