Mis à jour juillet 2026

SCI Carquefou (44) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Carquefou ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Carquefou dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 208 140 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 534 euros en IR contre 8 340 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Carquefou ?

La création d'une SCI à Carquefou coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Carquefou ?

Investir via une SCI à Carquefou offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 4 447 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Carquefou en 2026 ?

4 534 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

889 €

de loyer mensuel estimé, bien à 208 140 €

2 081 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Carquefou (44)

4 447 €

Prix moyen / m²

5 896 €

Prix appart. / m²

889 €

Loyer estimé / mois

20 921

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Carquefou

Base de calcul : un 60 m² à 5 896 euros/m², soit 208 140 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 208 140 €

Loyer mensuel estimé 889 € / mois

Revenu locatif annuel 10 668 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 081 €

Résultat avant impôt 8 587 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 8 587 €

Impôt (TMI 30%) -2 576 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 477 €

Résultat net SCI IR 4 534 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 8 587 €

Amortissement du bien (30 ans) -6 938 €

Résultat imposable à l'IS 1 649 €

IS (15%) -247 €

Résultat net SCI IS 8 340 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Carquefou

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 208 140 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Carquefou : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Pays de la Loire, Carquefou (44) compte environ 20 921 habitants pour un marché à 5 896 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 3 469 euros/m² (-3,5 % sur un an) et 262 transactions annuelles, une SCI à Carquefou se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Carquefou est proche de 4 départements : Morbihan, Ille-et-Vilaine, Maine-et-Loire, Vendée. Avec un prix médian de 3 469 euros/m² (262 transactions par an), comparez le marché à Carquefou avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Morbihan Ille-et-Vilaine Maine-et-Loire Vendée

Questions fréquentes — SCI Carquefou

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Carquefou ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Carquefou (60 m², 208 140 euros), l'IS laisse 8 340 euros de résultat annuel contre 4 534 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Carquefou ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Carquefou via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 469 €/m² (soit 208 140 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 889 euros/mois, soit 10 668 euros/an. Après taxe foncière (2 081 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 534 euros/an en SCI IR ou 8 340 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Carquefou ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

La ville Carquefou : repères locaux

Avec 20 921 habitants, Carquefou est la 21e commune la plus peuplée de la région Pays de la Loire (sur 145 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 495e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 483 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Loire-Atlantique (chef-lieu : Nantes), Carquefou évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Carquefou ?

Le prix de vente médian à Carquefou est de 3 469 €/m², pour une moyenne constatée de 4 447 €/m². Ce niveau place Carquefou au 654e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 42 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 42 %), et 11 % plus cher que celle de son département (3 125 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Maine-et-Loire (2 240 €/m²) et le plus onéreux Ille-et-Vilaine (2 723 €/m²).

Le marché local enregistre 262 transactions par an, soit 13 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 3,5 %.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Carquefou

Si le rythme des douze derniers mois (3,5 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 469 €/m² à environ 2 903 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 469 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 58 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 29 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 242 830 €.

Ces niveaux de prix placent Carquefou parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Carquefou en 2026

La ville de Carquefou affiche un prix de vente médian de 3 469 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 447 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-3,5 %). Avec 20 921 habitants, la ville présente une densité de 483 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 262 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 11 % plus cher que la médiane du département (Loire-Atlantique), et 42 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Carquefou

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 896 €/m² contre 3 447 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 208 140 €, soit une mensualité de 1 009 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 883 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 346 900 €, avec une mensualité de 1 681 € (salaire requis : 4 803 € net/mois).

Les prix à Carquefou sont 42 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Morbihan, Ille-et-Vilaine, Maine-et-Loire affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Carquefou	3 469 €	-3,5 %	20 921
Morbihan	2 706 €	-2 %	783 390
Ille-et-Vilaine	2 723 €	-3,6 %	1 120 666
Maine-et-Loire	2 240 €	-2,2 %	833 776

Département

Voir les résultats pour Loire-Atlantique (44) 1 487 570 hab.

3 125 €/m²

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Autres villes de la région

Nantes 327 734 hab.

3 625 €/m²

Saint-Nazaire 74 568 hab.

3 060 €/m²

Saint-Herblain 50 973 hab.

2 744 €/m²

Rezé 43 556 hab.

3 011 €/m²

Saint-Sébastien-sur-Loire 28 596 hab.

3 374 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Carquefou

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 469 €) est inférieur au prix moyen (4 447 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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