SCI Sedan (08) : IR vs IS
Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.
Combien rapporte une SCI à Sedan en 2026 ?
1 749 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
334 €
de loyer mensuel estimé, bien à 69 480 €
695 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Sedan (08)
1 672 €
Prix moyen / m²
1 718 €
Prix appart. / m²
334 €
Loyer estimé / mois
16 667
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Sedan
Base de calcul : un 60 m² à 1 718 euros/m², soit 69 480 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.
Frais de création d'une SCI à Sedan
Votre bien ne vaut pas 69 480 euros : refaites le calcul sur son montant réel
Simuler ma SCICréer une SCI à Sedan : ce qu'il faut savoir
Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.
En région Grand Est, Sedan (08) compte environ 16 667 habitants pour un marché à 1 718 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.
Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.
Avec un prix médian de 1 158 euros/m², le ticket d'entrée à Sedan est plus abordable, ce qui soutient la rentabilité locative d'une SCI.
SCI dans les départements voisins
Sedan est proche de 3 départements : Aisne, Marne, Meuse. Avec un prix médian de 1 158 euros/m², les prix d'entrée à Sedan soutiennent une SCI, la rentabilité locative dépendant du loyer réel face à ces prix.
Questions fréquentes — SCI Sedan
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Sedan ?
Combien coûte la création d'une SCI à Sedan ?
Quelle rentabilité locative attendre à Sedan via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Sedan ?
Analyse locale
La ville Sedan : repères locaux
Avec 16 667 habitants, Sedan est la 30e commune la plus peuplée de la région Grand Est (sur 89 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 628e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 1 024 hab/km² en fait un territoire très dense.
Localisée dans le département Ardennes (chef-lieu : Charleville-Mézières), Sedan évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.
Analyse locale
Combien coûte le m² à Sedan ?
Le prix de vente médian à Sedan est de 1 158 €/m², pour une moyenne constatée de 1 672 €/m². Ce niveau place Sedan au 2 149e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus accessibles.
La ville affiche un prix 53 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 53 %), et 13 % moins cher que celle de son département (1 332 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Meuse (1 211 €/m²) et le plus onéreux Marne (2 129 €/m²).
Le marché local enregistre 281 transactions par an, soit 17 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.
Analyse locale
Projection et pouvoir d'achat à Sedan
Avec 281 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.
Concrètement, au prix médian de 1 158 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 173 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 86 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 81 060 €.
Ces niveaux de prix classent Sedan parmi les territoires accessibles : le budget immobilier y est sensiblement inférieur à la moyenne nationale, ce qui change la donne pour toute projection financière.
Analyse locale
Le marché immobilier à Sedan en 2026
La ville de Sedan affiche un prix de vente médian de 1 158 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 1 672 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 16 667 habitants, la ville présente une densité de 1 024 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 281 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 13 % moins cher que la médiane du département (Ardennes), et 53 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Sedan
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 1 718 €/m² contre 1 557 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 69 480 €, soit une mensualité de 337 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 963 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 115 800 €, avec une mensualité de 561 € (salaire requis : 1 603 € net/mois).
Les prix à Sedan sont 53 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Aisne, Marne affichent des prix plus élevés.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Sedan
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 158 €) est inférieur au prix moyen (1 672 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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