Mis à jour juillet 2026

SCI Châteaudun (28) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Châteaudun ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Châteaudun dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 88 080 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 227 euros en IR contre 4 027 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Châteaudun ?

La création d'une SCI à Châteaudun coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Châteaudun ?

Investir via une SCI à Châteaudun offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 127 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Châteaudun. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI à Châteaudun en 2026 ?

2 227 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

425 €

de loyer mensuel estimé, bien à 88 080 €

881 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Châteaudun (28)

2 127 €

Prix moyen / m²

3 296 €

Prix appart. / m²

425 €

Loyer estimé / mois

12 830

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Châteaudun

Bien retenu : 60 m² valorisés 88 080 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 88 080 €

Loyer mensuel estimé 425 € / mois

Revenu locatif annuel 5 100 €

Taxe foncière (~1% valeur) 881 €

Résultat avant impôt 4 219 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 4 219 €

Impôt (TMI 30%) -1 266 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -726 €

Résultat net SCI IR 2 227 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 4 219 €

Amortissement du bien (30 ans) -2 936 €

Résultat imposable à l'IS 1 283 €

IS (15%) -192 €

Résultat net SCI IS 4 027 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI à Châteaudun

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Châteaudun : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Châteaudun (28), en région Centre-Val de Loire, compte environ 12 830 habitants. Au prix appartement de 3 296 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 88 080 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 1 468 euros/m² (-5,6 % sur un an) et 203 transactions annuelles, Châteaudun offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Châteaudun est proche de 5 départements : Eure, Yvelines, Essonne, Loiret, Loir-et-Cher. Avec un prix médian de 1 468 euros/m² (203 transactions par an), le marché à Châteaudun se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Eure Yvelines Essonne Loiret Loir-et-Cher

Questions fréquentes — SCI Châteaudun

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Châteaudun ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 4 027 euros contre 2 227 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI à Châteaudun ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre à Châteaudun via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 1 468 €/m² (soit 88 080 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 425 euros/mois, soit 5 100 euros/an. Après taxe foncière (881 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 227 euros/an en SCI IR ou 4 027 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Châteaudun ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Contexte local : Châteaudun en bref

Avec 12 830 habitants, Châteaudun est la 25e commune la plus peuplée de la région Centre-Val de Loire (sur 73 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 811e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 451 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Eure-et-Loir (chef-lieu : Chartres), Châteaudun évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Châteaudun

Le prix de vente médian à Châteaudun est de 1 468 €/m², pour une moyenne constatée de 2 127 €/m². Ce niveau place Châteaudun au 2 030e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus accessibles.

La ville affiche un prix 40 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 40 %), et 24 % moins cher que celle de son département (1 938 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Loir-et-Cher (1 633 €/m²) et le plus onéreux Yvelines (3 959 €/m²).

Le marché local enregistre 203 transactions par an, soit 16 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 5,6 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (5,6 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 1 468 €/m² à environ 1 100 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 1 468 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 136 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 68 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 102 760 €.

Ces niveaux de prix classent Châteaudun parmi les territoires accessibles : le budget immobilier y est sensiblement inférieur à la moyenne nationale, ce qui change la donne pour toute projection financière.

Analyse locale

Le marché immobilier à Châteaudun en 2026

La ville de Châteaudun affiche un prix de vente médian de 1 468 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 127 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-5,6 %). Avec 12 830 habitants, la ville présente une densité de 451 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 203 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 24 % moins cher que la médiane du département (Eure-et-Loir), et 40 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Châteaudun

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 296 €/m² contre 1 470 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 88 080 €, soit une mensualité de 427 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 220 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 146 800 €, avec une mensualité de 712 € (salaire requis : 2 034 € net/mois).

Les prix à Châteaudun sont 40 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Eure, Yvelines, Essonne affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Châteaudun	1 468 €	-5,6 %	12 830
Eure	1 989 €	-4,9 %	602 714
Yvelines	3 959 €	-5,4 %	1 485 086
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485

Département

Voir les résultats pour Eure-et-Loir (28) 433 129 hab.

1 938 €/m²

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Autres villes de la région

Mainvilliers 10 629 hab.

2 234 €/m²

Vernouillet 12 310 hab.

1 911 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Châteaudun

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 468 €) est inférieur au prix moyen (2 127 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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