Mis à jour juillet 2026

SCI Gien (45) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Gien ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Gien dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 81 060 euros, le résultat net annuel est d'environ 1 720 euros en IR contre 3 174 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Gien ?

La création d'une SCI à Gien coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Gien ?

Investir via une SCI à Gien offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 1 694 euros/m², le département offre des prix accessibles permettant une rentabilité attractive.

IR ou IS pour une SCI à Gien ? La réponse dépend du prix du bien, ici 2 220 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.

Combien rapporte une SCI à Gien en 2026 ?

1 720 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

339 €

de loyer mensuel estimé, bien à 81 060 €

811 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Gien (45)

1 694 €

Prix moyen / m²

2 220 €

Prix appart. / m²

339 €

Loyer estimé / mois

13 459

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Gien

Simulation sur un appartement de 60 m² à 2 220 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 81 060 €

Loyer mensuel estimé 339 € / mois

Revenu locatif annuel 4 068 €

Taxe foncière (~1% valeur) 811 €

Résultat avant impôt 3 257 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 3 257 €

Impôt (TMI 30%) -977 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -560 €

Résultat net SCI IR 1 720 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 3 257 €

Amortissement du bien (30 ans) -2 702 €

Résultat imposable à l'IS 555 €

IS (15%) -83 €

Résultat net SCI IS 3 174 € / an

* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.

Frais de création d'une SCI à Gien

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Gien : ce qu'il faut savoir

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.

Avec environ 13 459 habitants en région Centre-Val de Loire, Gien (45) affiche un prix appartement de 2 220 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.

Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.

Avec un prix médian de 1 351 euros/m², le ticket d'entrée à Gien est plus abordable, ce qui soutient la rentabilité locative d'une SCI.

SCI dans les départements voisins

Gien est proche de 5 départements : Eure-et-Loir, Loir-et-Cher, Cher, Nièvre, Yonne. Avec un prix médian de 1 351 euros/m², les prix d'entrée à Gien soutiennent une SCI, la rentabilité locative dépendant du loyer réel face à ces prix.

Eure-et-Loir Loir-et-Cher Cher Nièvre Yonne

Questions fréquentes — SCI Gien

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Gien ?

L'écart se chiffre : 1 720 euros par an à l'IR, 3 174 euros à l'IS, sur un appartement de 60 m² valorisé 81 060 euros à Gien. L'IS gagne pendant la détention grâce à l'amortissement ; il perd à la revente, puisque la plus-value se calcule sur une valeur nette amortie.

Combien coûte la création d'une SCI à Gien ?

Entre 1 500 et 2 500 euros : rédaction des statuts, annonce légale et immatriculation au greffe. Rédiger soi-même les statuts fait tomber la facture, mais l'accompagnement d'un notaire ou d'un avocat sécurise des clauses qui se paient cher quand elles manquent.

Quelle rentabilité locative attendre à Gien via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 1 351 €/m² (soit 81 060 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 339 euros/mois, soit 4 068 euros/an. Après taxe foncière (811 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 1 720 euros/an en SCI IR ou 3 174 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Gien ?

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre progressivement par parts avec une décote de 10 à 15 %, arbitrer entre IR et IS : voilà ce qu'une SCI apporte réellement à un projet à Gien. Elle n'apporte en revanche aucune protection absolue du patrimoine personnel, la responsabilité des associés restant indéfinie.

Analyse locale

La ville Gien : repères locaux

Avec 13 459 habitants, Gien est la 23e commune la plus peuplée de la région Centre-Val de Loire (sur 73 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 773e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 199 hab/km² en fait un territoire moyennement dense.

Localisée dans le département Loiret (chef-lieu : Orléans), Gien évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Gien ?

Le prix de vente médian à Gien est de 1 351 €/m², pour une moyenne constatée de 1 694 €/m². Ce niveau place Gien au 2 090e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus accessibles.

La ville affiche un prix 45 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 45 %), et 31 % moins cher que celle de son département (1 972 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Nièvre (1 146 €/m²) et le plus onéreux Eure-et-Loir (1 938 €/m²).

Le marché local enregistre 193 transactions par an, soit 14 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Gien

Avec 193 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 1 351 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 148 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 74 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 94 570 €.

Sur ce marché accessible, à Gien, un budget donné achète nettement plus de surface que dans les métropoles : les simulations locales en tiennent compte.

Analyse locale

Le marché immobilier à Gien en 2026

La ville de Gien affiche un prix de vente médian de 1 351 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 1 694 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 13 459 habitants, la ville présente une densité de 199 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 193 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 31 % moins cher que la médiane du département (Loiret), et 45 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Gien

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 220 €/m² contre 1 352 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 81 060 €, soit une mensualité de 393 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 123 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 135 100 €, avec une mensualité de 655 € (salaire requis : 1 871 € net/mois).

Les prix à Gien sont 45 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Eure-et-Loir, Loir-et-Cher affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Gien	1 351 €	en baisse	13 459
Eure-et-Loir	1 938 €	-3,6 %	433 129
Loir-et-Cher	1 633 €	-3,3 %	328 543
Cher	1 304 €	-2,2 %	298 660

Département

Voir les résultats pour Loiret (45) 691 268 hab.

1 972 €/m²

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Autres villes de la région

Saint-Jean-de-Braye 23 147 hab.

2 234 €/m²

Fleury-les-Aubrais 21 804 hab.

2 212 €/m²

Saran 17 316 hab.

2 464 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Gien

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 351 €) est inférieur au prix moyen (1 694 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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