Mis à jour juillet 2026

SCI Thionville (57) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Thionville ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Thionville dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 131 640 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 397 euros en IR contre 4 517 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Thionville ?

La création d'une SCI à Thionville coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Thionville ?

Investir via une SCI à Thionville offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 438 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Thionville. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI à Thionville en 2026 ?

2 397 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

488 €

de loyer mensuel estimé, bien à 131 640 €

1 316 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Thionville (57)

2 438 €

Prix moyen / m²

2 560 €

Prix appart. / m²

488 €

Loyer estimé / mois

42 658

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Thionville

Bien retenu : 60 m² valorisés 131 640 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 131 640 €

Loyer mensuel estimé 488 € / mois

Revenu locatif annuel 5 856 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 316 €

Résultat avant impôt 4 540 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 4 540 €

Impôt (TMI 30%) -1 362 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -781 €

Résultat net SCI IR 2 397 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 4 540 €

Amortissement du bien (30 ans) -4 388 €

Résultat imposable à l'IS 152 €

IS (15%) -23 €

Résultat net SCI IS 4 517 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI à Thionville

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

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Créer une SCI à Thionville : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Thionville (57), en région Grand Est, compte environ 42 658 habitants. Au prix appartement de 2 560 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 131 640 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 2 194 euros/m² (+1 % sur un an) et 625 transactions annuelles, Thionville offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Thionville est proche de 2 départements : Meurthe-et-Moselle, Bas-Rhin. Avec un prix médian de 2 194 euros/m² (625 transactions par an), le marché à Thionville se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Meurthe-et-Moselle Bas-Rhin

Questions fréquentes — SCI Thionville

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Thionville ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 4 517 euros contre 2 397 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI à Thionville ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre à Thionville via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 194 €/m² (soit 131 640 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 488 euros/mois, soit 5 856 euros/an. Après taxe foncière (1 316 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 397 euros/an en SCI IR ou 4 517 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Thionville ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Thionville

Thionville compte 42 658 habitants, ce qui la place au 10e rang de la région Grand Est par la population et au 211e rang national. Avec 857 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.

La ville fait partie du département Moselle, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Metz). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Thionville s'établit à 2 194 €/m² (moyenne : 2 438 €/m²). Thionville se situe ainsi au 1 515e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 10 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 10 %), et 25 % plus cher que celle de son département (1 755 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Meurthe-et-Moselle (2 027 €/m²) et le plus onéreux Bas-Rhin (2 520 €/m²).

Le marché local enregistre 625 transactions par an, soit 15 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix restent stables.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Si le rythme des douze derniers mois (1 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 2 194 €/m² à environ 2 306 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 2 194 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 91 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 46 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 153 580 €.

Ces niveaux de prix classent Thionville parmi les territoires accessibles : le budget immobilier y est sensiblement inférieur à la moyenne nationale, ce qui change la donne pour toute projection financière.

Analyse locale

Le marché immobilier à Thionville en 2026

La ville de Thionville affiche un prix de vente médian de 2 194 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 438 €/m². Les prix sont stables sur un an (+1 %). Avec 42 658 habitants, la ville présente une densité de 857 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 625 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 25 % plus cher que la médiane du département (Moselle), et 10 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Thionville

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 560 €/m² contre 2 900 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 131 640 €, soit une mensualité de 638 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 823 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 219 400 €, avec une mensualité de 1 063 € (salaire requis : 3 037 € net/mois).

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Thionville	2 194 €	+1 %	42 658
Meurthe-et-Moselle	2 027 €	-3,6 %	732 236
Bas-Rhin	2 520 €	+0 %	1 163 810

Département

Voir les résultats pour Moselle (57) 1 051 309 hab.

1 755 €/m²

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Autres villes de la région

Metz 122 572 hab.

2 070 €/m²

Montigny-lès-Metz 21 718 hab.

2 324 €/m²

Forbach 20 493 hab.

963 €/m²

Sarreguemines 20 143 hab.

1 368 €/m²

Yutz 17 391 hab.

2 349 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Thionville

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 194 €) est inférieur au prix moyen (2 438 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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