Mis à jour juillet 2026

SCI Forbach (57) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Forbach ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Forbach dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 57 780 euros, le résultat net annuel est d'environ 1 051 euros en IR contre 1 980 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Forbach ?

La création d'une SCI à Forbach coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Forbach ?

Investir via une SCI à Forbach offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 1 070 euros/m², le département offre des prix accessibles permettant une rentabilité attractive.

IR ou IS pour une SCI à Forbach ? La réponse dépend du prix du bien, ici 1 070 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.

Combien rapporte une SCI à Forbach en 2026 ?

1 051 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

214 €

de loyer mensuel estimé, bien à 57 780 €

578 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Forbach (57)

1 070 €

Prix moyen / m²

1 070 €

Prix appart. / m²

214 €

Loyer estimé / mois

20 493

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Forbach

Simulation sur un appartement de 60 m² à 1 070 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 57 780 €

Loyer mensuel estimé 214 € / mois

Revenu locatif annuel 2 568 €

Taxe foncière (~1% valeur) 578 €

Résultat avant impôt 1 990 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 1 990 €

Impôt (TMI 30%) -597 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -342 €

Résultat net SCI IR 1 051 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 1 990 €

Amortissement du bien (30 ans) -1 926 €

Résultat imposable à l'IS 64 €

IS (15%) -10 €

Résultat net SCI IS 1 980 € / an

* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.

Frais de création d'une SCI à Forbach

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Forbach : ce qu'il faut savoir

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.

Avec environ 20 493 habitants en région Grand Est, Forbach (57) affiche un prix appartement de 1 070 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.

Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.

Avec un prix médian de 963 euros/m², le ticket d'entrée à Forbach est plus abordable, ce qui soutient la rentabilité locative d'une SCI.

SCI dans les départements voisins

Forbach est proche de 2 départements : Meurthe-et-Moselle, Bas-Rhin. Avec un prix médian de 963 euros/m², les prix d'entrée à Forbach soutiennent une SCI, la rentabilité locative dépendant du loyer réel face à ces prix.

Meurthe-et-Moselle Bas-Rhin

Questions fréquentes — SCI Forbach

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Forbach ?

L'écart se chiffre : 1 051 euros par an à l'IR, 1 980 euros à l'IS, sur un appartement de 60 m² valorisé 57 780 euros à Forbach. L'IS gagne pendant la détention grâce à l'amortissement ; il perd à la revente, puisque la plus-value se calcule sur une valeur nette amortie.

Combien coûte la création d'une SCI à Forbach ?

Entre 1 500 et 2 500 euros : rédaction des statuts, annonce légale et immatriculation au greffe. Rédiger soi-même les statuts fait tomber la facture, mais l'accompagnement d'un notaire ou d'un avocat sécurise des clauses qui se paient cher quand elles manquent.

Quelle rentabilité locative attendre à Forbach via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 963 €/m² (soit 57 780 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 214 euros/mois, soit 2 568 euros/an. Après taxe foncière (578 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 1 051 euros/an en SCI IR ou 1 980 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Forbach ?

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre progressivement par parts avec une décote de 10 à 15 %, arbitrer entre IR et IS : voilà ce qu'une SCI apporte réellement à un projet à Forbach. Elle n'apporte en revanche aucune protection absolue du patrimoine personnel, la responsabilité des associés restant indéfinie.

Analyse locale

Contexte local : Forbach en bref

Avec 20 493 habitants, Forbach est la 22e commune la plus peuplée de la région Grand Est (sur 89 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 513e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 1 246 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Moselle (chef-lieu : Metz), Forbach évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Forbach

Le prix de vente médian à Forbach est de 963 €/m², pour une moyenne constatée de 1 070 €/m². Ce niveau place Forbach au 2 171e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus accessibles.

La ville affiche un prix 61 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 61 %), et 45 % moins cher que celle de son département (1 755 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Meurthe-et-Moselle (2 027 €/m²) et le plus onéreux Bas-Rhin (2 520 €/m²).

Le marché local enregistre 300 transactions par an, soit 15 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix restent stables.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (0 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 963 €/m² à environ 963 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 963 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 208 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 104 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 67 410 €.

Sur ce marché accessible, à Forbach, un budget donné achète nettement plus de surface que dans les métropoles : les simulations locales en tiennent compte.

Analyse locale

Le marché immobilier à Forbach en 2026

La ville de Forbach affiche un prix de vente médian de 963 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 1 070 €/m². Les prix sont stables sur un an (+0 %). Avec 20 493 habitants, la ville présente une densité de 1 246 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 300 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 45 % moins cher que la médiane du département (Moselle), et 61 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Forbach

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 1 070 €/m² contre 1 070 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 57 780 €, soit une mensualité de 280 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 800 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 96 300 €, avec une mensualité de 467 € (salaire requis : 1 334 € net/mois).

Les prix à Forbach sont 61 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Meurthe-et-Moselle, Bas-Rhin affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Forbach	963 €	+0 %	20 493
Meurthe-et-Moselle	2 027 €	-3,6 %	732 236
Bas-Rhin	2 520 €	+0 %	1 163 810

Département

Voir les résultats pour Moselle (57) 1 051 309 hab.

1 755 €/m²

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Autres villes de la région

Metz 122 572 hab.

2 070 €/m²

Thionville 42 658 hab.

2 194 €/m²

Montigny-lès-Metz 21 718 hab.

2 324 €/m²

Sarreguemines 20 143 hab.

1 368 €/m²

Yutz 17 391 hab.

2 349 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Forbach

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (963 €) est inférieur au prix moyen (1 070 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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