SCI Valenciennes (59) : IR vs IS
IR ou IS pour une SCI à Valenciennes ? La réponse dépend du prix du bien, ici 5 541 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.
Combien rapporte une SCI à Valenciennes en 2026 ?
4 583 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
829 €
de loyer mensuel estimé, bien à 126 840 €
1 268 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Valenciennes (59)
4 145 €
Prix moyen / m²
5 541 €
Prix appart. / m²
829 €
Loyer estimé / mois
43 468
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Valenciennes
Simulation sur un appartement de 60 m² à 5 541 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.
Frais de création d'une SCI à Valenciennes
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Simuler ma SCICréer une SCI à Valenciennes : ce qu'il faut savoir
Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.
Avec environ 43 468 habitants en région Hauts-de-France, Valenciennes (59) affiche un prix appartement de 5 541 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.
Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.
Avec un prix médian de 2 114 euros/m² (-9,2 % sur un an) et 791 transactions annuelles, une SCI à Valenciennes se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.
SCI dans les départements voisins
Valenciennes est proche de 3 départements : Pas-de-Calais, Somme, Aisne. Avec un prix médian de 2 114 euros/m² (791 transactions par an), comparez le marché à Valenciennes avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.
Questions fréquentes — SCI Valenciennes
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Valenciennes ?
Combien coûte la création d'une SCI à Valenciennes ?
Quelle rentabilité locative attendre à Valenciennes via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Valenciennes ?
Analyse locale
La ville Valenciennes : repères locaux
Avec 43 468 habitants, Valenciennes est la 10e commune la plus peuplée de la région Hauts-de-France (sur 222 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 204e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 3 145 hab/km² en fait un territoire très dense.
Localisée dans le département Nord (chef-lieu : Lille), Valenciennes évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.
Analyse locale
Combien coûte le m² à Valenciennes ?
Le prix de vente médian à Valenciennes est de 2 114 €/m², pour une moyenne constatée de 4 145 €/m² — la moyenne est ici tirée vers le haut par des ventes atypiques, la médiane reflète mieux le marché courant. Ce niveau place Valenciennes au 1 581e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.
La ville affiche un prix 14 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 14 %), et 4 % moins cher que celle de son département (2 208 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Aisne (1 333 €/m²) et le plus onéreux Somme (1 894 €/m²).
Le marché local enregistre 791 transactions par an, soit 18 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 9,2 %.
Analyse locale
Projection et pouvoir d'achat à Valenciennes
Si le rythme des douze derniers mois (9,2 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 2 114 €/m² à environ 1 305 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 2 114 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 95 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 47 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 147 980 €.
Ces niveaux de prix classent Valenciennes parmi les territoires accessibles : le budget immobilier y est sensiblement inférieur à la moyenne nationale, ce qui change la donne pour toute projection financière.
Analyse locale
Le marché immobilier à Valenciennes en 2026
La ville de Valenciennes affiche un prix de vente médian de 2 114 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (4 145 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en baisse sur un an (-9,2 %). Avec 43 468 habitants, la ville présente une densité de 3 145 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 791 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 4 % moins cher que la médiane du département (Nord), et 14 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Valenciennes
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 541 €/m² contre 1 746 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 126 840 €, soit une mensualité de 615 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 757 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 211 400 €, avec une mensualité de 1 025 € (salaire requis : 2 929 € net/mois).
Les prix à Valenciennes sont 14 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Valenciennes | 2 114 € | -9,2 % | 43 468 |
| Pas-de-Calais | 1 860 € | -3,3 % | 1 457 905 |
| Somme | 1 894 € | -5,8 % | 565 413 |
| Aisne | 1 333 € | -4 % | 523 342 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Valenciennes
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 114 €) est inférieur au prix moyen (4 145 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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