Mis à jour juillet 2026

SCI Les Sables-d'Olonne (85) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS aux Sables-d'Olonne ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS aux Sables-d'Olonne dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 257 280 euros, le résultat net annuel est d'environ 5 174 euros en IR contre 9 616 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI aux Sables-d'Olonne ?

La création d'une SCI aux Sables-d'Olonne coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir aux Sables-d'Olonne ?

Investir via une SCI aux Sables-d'Olonne offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 5 157 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels aux Sables-d'Olonne. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI aux Sables-d'Olonne en 2026 ?

5 174 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 031 €

de loyer mensuel estimé, bien à 257 280 €

2 573 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Les Sables-d'Olonne (85)

5 157 €

Prix moyen / m²

6 262 €

Prix appart. / m²

1 031 €

Loyer estimé / mois

49 603

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² aux Sables-d'Olonne

Bien retenu : 60 m² valorisés 257 280 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 257 280 €

Loyer mensuel estimé 1 031 € / mois

Revenu locatif annuel 12 372 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 573 €

Résultat avant impôt 9 799 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 9 799 €

Impôt (TMI 30%) -2 940 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 685 €

Résultat net SCI IR 5 174 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 9 799 €

Amortissement du bien (30 ans) -8 576 €

Résultat imposable à l'IS 1 223 €

IS (15%) -183 €

Résultat net SCI IS 9 616 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI aux Sables-d'Olonne

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

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Créer une SCI aux Sables-d'Olonne : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Les Sables-d'Olonne (85), en région Pays de la Loire, compte environ 49 603 habitants. Au prix appartement de 6 262 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 257 280 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 4 288 euros/m² (-4,7 % sur un an) et 1 172 transactions annuelles, une SCI aux Sables-d'Olonne se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Les Sables-d'Olonne est proche de 4 départements : Loire-Atlantique, Maine-et-Loire, Deux-Sèvres, Charente-Maritime. Avec un prix médian de 4 288 euros/m² (1 172 transactions par an), comparez le marché aux Sables-d'Olonne avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Loire-Atlantique Maine-et-Loire Deux-Sèvres Charente-Maritime

Questions fréquentes — SCI Les Sables-d'Olonne

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS aux Sables-d'Olonne ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 9 616 euros contre 5 174 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI aux Sables-d'Olonne ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre aux Sables-d'Olonne via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 4 288 €/m² (soit 257 280 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 031 euros/mois, soit 12 372 euros/an. Après taxe foncière (2 573 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 5 174 euros/an en SCI IR ou 9 616 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir aux Sables-d'Olonne ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

La ville Les Sables-d'Olonne : repères locaux

Avec 49 603 habitants, Les Sables-d'Olonne est la 8e commune la plus peuplée de la région Pays de la Loire (sur 145 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 161e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 578 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Vendée (chef-lieu : La Roche-sur-Yon), Les Sables-d'Olonne évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² aux Sables-d'Olonne ?

Le prix de vente médian aux Sables-d'Olonne est de 4 288 €/m², pour une moyenne constatée de 5 157 €/m². Ce niveau place Les Sables-d'Olonne au 312e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 75 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 75 %), et 72 % plus cher que celle de son département (2 489 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Deux-Sèvres (1 500 €/m²) et le plus onéreux Loire-Atlantique (3 125 €/m²).

Le marché local enregistre 1 172 transactions par an, soit 24 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 4,7 %.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat aux Sables-d'Olonne

Si le rythme des douze derniers mois (4,7 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 4 288 €/m² à environ 3 371 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 4 288 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 47 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 23 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 300 160 €.

Ces niveaux de prix placent Les Sables-d'Olonne parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Les Sables-d'Olonne en 2026

La ville de Les Sables-d'Olonne affiche un prix de vente médian de 4 288 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 157 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-4,7 %). Avec 49 603 habitants, la ville présente une densité de 578 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 1 172 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 72 % plus cher que la médiane du département (Vendée), et 75 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Les Sables-d'Olonne

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 6 262 €/m² contre 4 434 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 257 280 €, soit une mensualité de 1 247 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 563 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 428 800 €, avec une mensualité de 2 078 € (salaire requis : 5 937 € net/mois).

Les prix à Les Sables-d'Olonne sont 75 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Loire-Atlantique, Maine-et-Loire, Deux-Sèvres affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Les Sables-d'Olonne	4 288 €	-4,7 %	49 603
Loire-Atlantique	3 125 €	-5,3 %	1 487 570
Maine-et-Loire	2 240 €	-2,2 %	833 776
Deux-Sèvres	1 500 €	-0,8 %	375 229

Département

Voir les résultats pour Vendée (85) 713 609 hab.

2 489 €/m²

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Autres villes de la région

La Roche-sur-Yon 54 849 hab.

2 462 €/m²

Challans 22 943 hab.

2 648 €/m²

Montaigu-Vendée 21 134 hab.

2 416 €/m²

Les Herbiers 16 521 hab.

2 421 €/m²

Aizenay 10 365 hab.

2 437 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Les Sables-d'Olonne

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 288 €) est inférieur au prix moyen (5 157 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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