Mis à jour juillet 2026

SCI Les Lilas (93) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS aux Lilas ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS aux Lilas dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 400 020 euros, le résultat net annuel est d'environ 6 492 euros en IR contre 12 296 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI aux Lilas ?

La création d'une SCI aux Lilas coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir aux Lilas ?

Investir via une SCI aux Lilas offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 6 788 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels aux Lilas. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI aux Lilas en 2026 ?

6 492 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 358 €

de loyer mensuel estimé, bien à 400 020 €

4 000 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Les Lilas (93)

6 788 €

Prix moyen / m²

6 569 €

Prix appart. / m²

1 358 €

Loyer estimé / mois

23 843

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² aux Lilas

Bien retenu : 60 m² valorisés 400 020 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 400 020 €

Loyer mensuel estimé 1 358 € / mois

Revenu locatif annuel 16 296 €

Taxe foncière (~1% valeur) 4 000 €

Résultat avant impôt 12 296 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 12 296 €

Impôt (TMI 30%) -3 689 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -2 115 €

Résultat net SCI IR 6 492 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 12 296 €

Amortissement du bien (30 ans) -13 334 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 12 296 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI aux Lilas

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

Simuler ma SCI

Créer une SCI aux Lilas : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Les Lilas (93), en région Île-de-France, compte environ 23 843 habitants. Au prix appartement de 6 569 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 400 020 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 6 667 euros/m² (-7,2 % sur un an) et 191 transactions annuelles, une SCI aux Lilas se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Les Lilas est proche de 5 départements : Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise, Seine-et-Marne. Avec un prix médian de 6 667 euros/m² (191 transactions par an), comparez le marché aux Lilas avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Paris Val-de-Marne Hauts-de-Seine Val-d'Oise Seine-et-Marne

Questions fréquentes — SCI Les Lilas

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS aux Lilas ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 12 296 euros contre 6 492 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI aux Lilas ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre aux Lilas via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 6 667 €/m² (soit 400 020 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 358 euros/mois, soit 16 296 euros/an. Après taxe foncière (4 000 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 6 492 euros/an en SCI IR ou 12 296 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir aux Lilas ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Contexte local : Les Lilas en bref

Avec 23 843 habitants, Les Lilas est la 158e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 424e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 18 986 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Seine-Saint-Denis (chef-lieu : Bobigny), Les Lilas évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix aux Lilas

Le prix de vente médian aux Lilas est de 6 667 €/m², pour une moyenne constatée de 6 788 €/m². Ce niveau place Les Lilas au 47e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 172 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 172 %), et 58 % plus cher que celle de son département (4 208 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).

Le marché local enregistre 191 transactions par an, soit 8 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Avec 191 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 6 667 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 30 m² (l'équivalent d'un T2), 100 000 € à environ 15 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 466 690 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 30 m² aux Lilas contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Les Lilas en 2026

La ville de Les Lilas affiche un prix de vente médian de 6 667 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 6 788 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 23 843 habitants, la ville présente une densité de 18 986 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 191 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 58 % plus cher que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 172 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Les Lilas

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 6 569 €/m² contre 8 563 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 400 020 €, soit une mensualité de 1 939 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 5 540 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 666 700 €, avec une mensualité de 3 231 € (salaire requis : 9 231 € net/mois).

Les prix à Les Lilas sont 172 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Val-de-Marne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Les Lilas	6 667 €	en baisse	23 843
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

Département

Voir les résultats pour Seine-Saint-Denis (93) 1 704 316 hab.

4 208 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Saint-Denis 149 077 hab.

4 138 €/m²

Montreuil 111 934 hab.

5 967 €/m²

Aubervilliers 88 365 hab.

4 188 €/m²

Aulnay-sous-Bois 87 599 hab.

3 673 €/m²

Noisy-le-Grand 72 978 hab.

4 345 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Les Lilas

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (6 667 €) est inférieur au prix moyen (6 788 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

Calculateurs liés

Simulateur SCI

Calcul personnalisé IR vs IS

Crédit immobilier Les Lilas

Simulez votre financement

Frais de notaire Les Lilas

Calcul détaillé pour ce département

Taxe foncière Les Lilas

Estimez votre taxe foncière