Mis à jour juillet 2026

SCI Rosny-sous-Bois (93) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Rosny-sous-Bois ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Rosny-sous-Bois dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 235 740 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 249 euros en IR contre 8 019 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Rosny-sous-Bois ?

La création d'une SCI à Rosny-sous-Bois coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Rosny-sous-Bois ?

Investir via une SCI à Rosny-sous-Bois offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 4 333 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Sur un appartement de 60 m² acheté 235 740 euros à Rosny-sous-Bois, la SCI à l'IR laisse 4 249 euros nets par an contre 8 019 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à Rosny-sous-Bois en 2026 ?

4 249 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

867 €

de loyer mensuel estimé, bien à 235 740 €

2 357 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Rosny-sous-Bois (93)

4 333 €

Prix moyen / m²

4 196 €

Prix appart. / m²

867 €

Loyer estimé / mois

47 180

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Rosny-sous-Bois

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 4 196 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 235 740 €

Loyer mensuel estimé 867 € / mois

Revenu locatif annuel 10 404 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 357 €

Résultat avant impôt 8 047 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 8 047 €

Impôt (TMI 30%) -2 414 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 384 €

Résultat net SCI IR 4 249 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 8 047 €

Amortissement du bien (30 ans) -7 858 €

Résultat imposable à l'IS 189 €

IS (15%) -28 €

Résultat net SCI IS 8 019 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à Rosny-sous-Bois

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Le point de bascule entre IR et IS dépend de votre TMI : testez la vôtre

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Créer une SCI à Rosny-sous-Bois : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Rosny-sous-Bois (93) réunit environ 47 180 habitants en région Île-de-France. Le prix des appartements, 4 196 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 3 929 euros/m² (-7,1 % sur un an) et 452 transactions annuelles, une SCI à Rosny-sous-Bois se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Rosny-sous-Bois est proche de 5 départements : Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise, Seine-et-Marne. Avec un prix médian de 3 929 euros/m² (452 transactions par an), comparez le marché à Rosny-sous-Bois avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Paris Val-de-Marne Hauts-de-Seine Val-d'Oise Seine-et-Marne

Questions fréquentes — SCI Rosny-sous-Bois

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Rosny-sous-Bois ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 235 740 euros à Rosny-sous-Bois, cela donne 4 249 euros nets par an à l'IR contre 8 019 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Rosny-sous-Bois ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à Rosny-sous-Bois, 235 740 euros, c'est de l'ordre de 1,1 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à Rosny-sous-Bois via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 929 €/m² (soit 235 740 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 867 euros/mois, soit 10 404 euros/an. Après taxe foncière (2 357 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 249 euros/an en SCI IR ou 8 019 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Rosny-sous-Bois ?

Sur un marché à 4 196 euros/m² comme celui de Rosny-sous-Bois, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Rosny-sous-Bois

Rosny-sous-Bois compte 47 180 habitants, ce qui la place au 62e rang de la région Île-de-France par la population et au 176e rang national. Avec 7 981 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Seine-Saint-Denis, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Bobigny). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Rosny-sous-Bois s'établit à 3 929 €/m² (moyenne : 4 333 €/m²). Rosny-sous-Bois se situe ainsi au 427e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 60 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 60 %), et 7 % moins cher que celle de son département (4 208 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).

Le marché local enregistre 452 transactions par an, soit 10 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 7,1 %.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Si le rythme des douze derniers mois (7,1 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 929 €/m² à environ 2 719 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 929 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 51 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 25 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 275 030 €.

Ces niveaux de prix placent Rosny-sous-Bois parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Rosny-sous-Bois en 2026

La ville de Rosny-sous-Bois affiche un prix de vente médian de 3 929 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 333 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-7,1 %). Avec 47 180 habitants, la ville présente une densité de 7 981 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 452 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 7 % moins cher que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 60 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Rosny-sous-Bois

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 196 €/m² contre 5 082 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 235 740 €, soit une mensualité de 1 143 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 266 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 392 900 €, avec une mensualité de 1 904 € (salaire requis : 5 440 € net/mois).

Les prix à Rosny-sous-Bois sont 60 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Rosny-sous-Bois	3 929 €	-7,1 %	47 180
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

Département

Voir les résultats pour Seine-Saint-Denis (93) 1 704 316 hab.

4 208 €/m²

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Autres villes de la région

Saint-Denis 149 077 hab.

4 138 €/m²

Montreuil 111 934 hab.

5 967 €/m²

Aubervilliers 88 365 hab.

4 188 €/m²

Aulnay-sous-Bois 87 599 hab.

3 673 €/m²

Noisy-le-Grand 72 978 hab.

4 345 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Rosny-sous-Bois

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 929 €) est inférieur au prix moyen (4 333 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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