Mis à jour juillet 2026

SCI L'Étang-Salé (974) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à L'Étang-Salé ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à L'Étang-Salé dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 288 060 euros, le résultat net annuel est d'environ 5 709 euros en IR contre 10 630 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à L'Étang-Salé ?

La création d'une SCI à L'Étang-Salé coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à L'Étang-Salé ?

Investir via une SCI à L'Étang-Salé offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 5 705 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à L'Étang-Salé. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI à L'Étang-Salé en 2026 ?

5 709 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 141 €

de loyer mensuel estimé, bien à 288 060 €

2 881 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — L'Étang-Salé (974)

5 705 €

Prix moyen / m²

4 372 €

Prix appart. / m²

1 141 €

Loyer estimé / mois

14 464

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à L'Étang-Salé

Bien retenu : 60 m² valorisés 288 060 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 288 060 €

Loyer mensuel estimé 1 141 € / mois

Revenu locatif annuel 13 692 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 881 €

Résultat avant impôt 10 811 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 10 811 €

Impôt (TMI 30%) -3 243 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 859 €

Résultat net SCI IR 5 709 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 10 811 €

Amortissement du bien (30 ans) -9 602 €

Résultat imposable à l'IS 1 209 €

IS (15%) -181 €

Résultat net SCI IS 10 630 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI à L'Étang-Salé

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à L'Étang-Salé : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

L'Étang-Salé (974), en région La Réunion, compte environ 14 464 habitants. Au prix appartement de 4 372 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 288 060 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 4 801 euros/m² (+4,4 % sur un an) et 60 transactions annuelles, une SCI à L'Étang-Salé se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

Questions fréquentes — SCI L'Étang-Salé

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à L'Étang-Salé ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 10 630 euros contre 5 709 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI à L'Étang-Salé ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre à L'Étang-Salé via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 4 801 €/m² (soit 288 060 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 141 euros/mois, soit 13 692 euros/an. Après taxe foncière (2 881 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 5 709 euros/an en SCI IR ou 10 630 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à L'Étang-Salé ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Repères sur L'Étang-Salé

L'Étang-Salé compte 14 464 habitants, ce qui la place au 15e rang de la région La Réunion par la population et au 726e rang national. Avec 375 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.

La ville fait partie du département La Réunion, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Saint-Denis). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour L'Étang-Salé

La médiane des prix à L'Étang-Salé s'établit à 4 801 €/m² (moyenne : 5 705 €/m²). L'Étang-Salé se situe ainsi au 200e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 96 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 96 %), et 65 % plus cher que celle de son département (2 911 €/m²).

Le marché local enregistre 60 transactions par an, soit 4 pour 1 000 habitants — un marché peu liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la hausse.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Avec 60 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 4 801 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 42 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 21 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 336 070 €.

Ces niveaux de prix placent L'Étang-Salé parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à L'Étang-Salé en 2026

La ville de L'Étang-Salé affiche un prix de vente médian de 4 801 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 705 €/m². La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 14 464 habitants, la ville présente une densité de 375 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 60 transactions par an, ce qui en fait un marché peu liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 65 % plus cher que la médiane du département (La Réunion), et 96 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à L'Étang-Salé

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 372 €/m² contre 6 073 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 288 060 €, soit une mensualité de 1 396 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 989 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 480 100 €, avec une mensualité de 2 327 € (salaire requis : 6 649 € net/mois).

Les prix à L'Étang-Salé sont 96 % au-dessus de la moyenne nationale.

Département

Voir les résultats pour La Réunion (974) 889 679 hab.

2 911 €/m²

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Autres villes de la région

Saint-Paul 108 088 hab.

4 636 €/m²

Saint-Pierre 85 038 hab.

3 414 €/m²

Le Tampon 82 579 hab.

2 652 €/m²

Saint-André 58 885 hab.

2 432 €/m²

Saint-Louis 54 941 hab.

2 614 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à L'Étang-Salé

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 801 €) est inférieur au prix moyen (5 705 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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