SCI Saint-Leu (974) : IR vs IS
Sur un appartement de 60 m² acheté 254 220 euros à Saint-Leu, la SCI à l'IR laisse 5 164 euros nets par an contre 9 586 euros à l'IS.
Combien rapporte une SCI à Saint-Leu en 2026 ?
5 164 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
1 027 €
de loyer mensuel estimé, bien à 254 220 €
2 542 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Saint-Leu (974)
5 134 €
Prix moyen / m²
6 371 €
Prix appart. / m²
1 027 €
Loyer estimé / mois
36 163
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Saint-Leu
Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 6 371 euros/m², rendement brut 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.
Frais de création d'une SCI à Saint-Leu
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Simuler ma SCICréer une SCI à Saint-Leu : ce qu'il faut savoir
La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.
Saint-Leu (974) réunit environ 36 163 habitants en région La Réunion. Le prix des appartements, 6 371 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.
À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.
Avec un prix médian de 4 237 euros/m² (-2,9 % sur un an) et 222 transactions annuelles, une SCI à Saint-Leu se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.
Questions fréquentes — SCI Saint-Leu
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Saint-Leu ?
Combien coûte la création d'une SCI à Saint-Leu ?
Quelle rentabilité locative attendre à Saint-Leu via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Saint-Leu ?
Analyse locale
Le portrait chiffré : Saint-Leu
Saint-Leu compte 36 163 habitants, ce qui la place au 12e rang de la région La Réunion par la population et au 267e rang national. Avec 305 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.
La ville fait partie du département La Réunion, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Saint-Denis). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix locaux : les chiffres qui comptent
La médiane des prix à Saint-Leu s'établit à 4 237 €/m² (moyenne : 5 134 €/m²). Saint-Leu se situe ainsi au 328e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 73 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 73 %), et 46 % plus cher que celle de son département (2 911 €/m²).
Le marché local enregistre 222 transactions par an, soit 6 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 2,9 %.
Analyse locale
Projection à 5 ans et surfaces achetables
Si le rythme des douze derniers mois (2,9 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 4 237 €/m² à environ 3 657 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 4 237 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 47 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 24 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 296 590 €.
Ces niveaux de prix placent Saint-Leu parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.
Analyse locale
Le marché immobilier à Saint-Leu en 2026
La ville de Saint-Leu affiche un prix de vente médian de 4 237 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 134 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,9 %). Avec 36 163 habitants, la ville présente une densité de 305 hab/km², un territoire dense.
Le marché immobilier enregistre environ 222 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 46 % plus cher que la médiane du département (La Réunion), et 73 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Saint-Leu
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 6 371 €/m² contre 4 353 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 254 220 €, soit une mensualité de 1 232 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 520 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 423 700 €, avec une mensualité de 2 054 € (salaire requis : 5 869 € net/mois).
Les prix à Saint-Leu sont 73 % au-dessus de la moyenne nationale.
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Saint-Leu
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 237 €) est inférieur au prix moyen (5 134 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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