Mis à jour juillet 2026

SCI Hyères (83) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Hyères ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Hyères dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 256 800 euros, le résultat net annuel est d'environ 5 328 euros en IR contre 9 862 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Hyères ?

La création d'une SCI à Hyères coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Hyères ?

Investir via une SCI à Hyères offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 5 277 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Sur un appartement de 60 m² acheté 256 800 euros à Hyères, la SCI à l'IR laisse 5 328 euros nets par an contre 9 862 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à Hyères en 2026 ?

5 328 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 055 €

de loyer mensuel estimé, bien à 256 800 €

2 568 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Hyères (83)

5 277 €

Prix moyen / m²

5 057 €

Prix appart. / m²

1 055 €

Loyer estimé / mois

55 858

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Hyères

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 5 057 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 256 800 €

Loyer mensuel estimé 1 055 € / mois

Revenu locatif annuel 12 660 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 568 €

Résultat avant impôt 10 092 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 10 092 €

Impôt (TMI 30%) -3 028 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 736 €

Résultat net SCI IR 5 328 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 10 092 €

Amortissement du bien (30 ans) -8 560 €

Résultat imposable à l'IS 1 532 €

IS (15%) -230 €

Résultat net SCI IS 9 862 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à Hyères

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Le point de bascule entre IR et IS dépend de votre TMI : testez la vôtre

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Créer une SCI à Hyères : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Hyères (83) réunit environ 55 858 habitants en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Le prix des appartements, 5 057 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 4 280 euros/m² (-5,9 % sur un an) et 1 087 transactions annuelles, une SCI à Hyères se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Hyères est proche de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Vaucluse, Alpes-de-Haute-Provence, Alpes-Maritimes. Avec un prix médian de 4 280 euros/m² (1 087 transactions par an), comparez le marché à Hyères avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Bouches-du-Rhône Vaucluse Alpes-de-Haute-Provence Alpes-Maritimes

Questions fréquentes — SCI Hyères

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Hyères ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 256 800 euros à Hyères, cela donne 5 328 euros nets par an à l'IR contre 9 862 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Hyères ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à Hyères, 256 800 euros, c'est de l'ordre de 1 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à Hyères via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 4 280 €/m² (soit 256 800 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 055 euros/mois, soit 12 660 euros/an. Après taxe foncière (2 568 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 5 328 euros/an en SCI IR ou 9 862 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Hyères ?

Sur un marché à 5 057 euros/m² comme celui de Hyères, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Contexte local : Hyères en bref

Avec 55 858 habitants, Hyères est la 19e commune la plus peuplée de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (sur 201 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 133e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 418 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Var (chef-lieu : Toulon), Hyères évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Hyères

Le prix de vente médian à Hyères est de 4 280 €/m², pour une moyenne constatée de 5 277 €/m². Ce niveau place Hyères au 53e rang des 160 communes de plus de 50 000 habitants du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 75 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 75 %), et au même niveau que celle de son département (4 182 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Alpes-de-Haute-Provence (2 472 €/m²) et le plus onéreux Alpes-Maritimes (4 989 €/m²).

Le marché local enregistre 1 087 transactions par an, soit 19 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 5,9 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (5,9 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 4 280 €/m² à environ 3 158 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 4 280 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 47 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 23 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 299 600 €.

Sur ce marché, à Hyères, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Hyères en 2026

La ville de Hyères affiche un prix de vente médian de 4 280 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 277 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-5,9 %). Avec 55 858 habitants, la ville présente une densité de 418 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 1 087 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Var), et 75 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Hyères

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 057 €/m² contre 6 088 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 256 800 €, soit une mensualité de 1 245 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 557 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 428 000 €, avec une mensualité de 2 074 € (salaire requis : 5 926 € net/mois).

Les prix à Hyères sont 75 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Bouches-du-Rhône, Vaucluse, Alpes-de-Haute-Provence affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Hyères	4 280 €	-5,9 %	55 858
Bouches-du-Rhône	3 814 €	-3,1 %	2 087 658
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056
Alpes-de-Haute-Provence	2 472 €	-1,1 %	168 054

Département

Voir les résultats pour Var (83) 1 119 307 hab.

4 182 €/m²

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Autres villes de la région

Toulon 179 116 hab.

3 048 €/m²

La Seyne-sur-Mer 63 732 hab.

3 571 €/m²

Fréjus 59 719 hab.

4 419 €/m²

Draguignan 40 826 hab.

2 764 €/m²

Saint-Raphaël 37 113 hab.

5 306 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Hyères

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 280 €) est inférieur au prix moyen (5 277 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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