Mis à jour juillet 2026

SCI Draguignan (83) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Draguignan ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Draguignan dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 165 840 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 300 euros en IR contre 6 142 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Draguignan ?

La création d'une SCI à Draguignan coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Draguignan ?

Investir via une SCI à Draguignan offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 293 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Draguignan. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI à Draguignan en 2026 ?

3 300 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

659 €

de loyer mensuel estimé, bien à 165 840 €

1 658 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Draguignan (83)

3 293 €

Prix moyen / m²

3 149 €

Prix appart. / m²

659 €

Loyer estimé / mois

40 826

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Draguignan

Bien retenu : 60 m² valorisés 165 840 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 165 840 €

Loyer mensuel estimé 659 € / mois

Revenu locatif annuel 7 908 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 658 €

Résultat avant impôt 6 250 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 250 €

Impôt (TMI 30%) -1 875 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 075 €

Résultat net SCI IR 3 300 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 250 €

Amortissement du bien (30 ans) -5 528 €

Résultat imposable à l'IS 722 €

IS (15%) -108 €

Résultat net SCI IS 6 142 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI à Draguignan

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

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Créer une SCI à Draguignan : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Draguignan (83), en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, compte environ 40 826 habitants. Au prix appartement de 3 149 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 165 840 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 2 764 euros/m² (-3,4 % sur un an) et 798 transactions annuelles, Draguignan offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Draguignan est proche de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Vaucluse, Alpes-de-Haute-Provence, Alpes-Maritimes. Avec un prix médian de 2 764 euros/m² (798 transactions par an), le marché à Draguignan se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Bouches-du-Rhône Vaucluse Alpes-de-Haute-Provence Alpes-Maritimes

Questions fréquentes — SCI Draguignan

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Draguignan ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 6 142 euros contre 3 300 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI à Draguignan ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre à Draguignan via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 764 €/m² (soit 165 840 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 659 euros/mois, soit 7 908 euros/an. Après taxe foncière (1 658 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 300 euros/an en SCI IR ou 6 142 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Draguignan ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Draguignan

Draguignan compte 40 826 habitants, ce qui la place au 31e rang de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur par la population et au 225e rang national. Avec 756 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.

La ville fait partie du département Var, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Toulon). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Draguignan s'établit à 2 764 €/m² (moyenne : 3 293 €/m²). Draguignan se situe ainsi au 1 089e rang des 2 175 communes du site, au-dessus de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 13 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 13 %), et 34 % moins cher que celle de son département (4 182 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Alpes-de-Haute-Provence (2 472 €/m²) et le plus onéreux Alpes-Maritimes (4 989 €/m²).

Le marché local enregistre 798 transactions par an, soit 20 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 3,4 %.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Si le rythme des douze derniers mois (3,4 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 2 764 €/m² à environ 2 325 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 2 764 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 72 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 36 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 193 480 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 72 m² à Draguignan contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Draguignan en 2026

La ville de Draguignan affiche un prix de vente médian de 2 764 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 293 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-3,4 %). Avec 40 826 habitants, la ville présente une densité de 756 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 798 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 34 % moins cher que la médiane du département (Var), et 13 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Draguignan

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 149 €/m² contre 3 498 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 165 840 €, soit une mensualité de 804 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 297 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 276 400 €, avec une mensualité de 1 340 € (salaire requis : 3 829 € net/mois).

Les prix à Draguignan sont 13 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Alpes-de-Haute-Provence affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Draguignan	2 764 €	-3,4 %	40 826
Bouches-du-Rhône	3 814 €	-3,1 %	2 087 658
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056
Alpes-de-Haute-Provence	2 472 €	-1,1 %	168 054

Département

Voir les résultats pour Var (83) 1 119 307 hab.

4 182 €/m²

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Autres villes de la région

Toulon 179 116 hab.

3 048 €/m²

La Seyne-sur-Mer 63 732 hab.

Saint-Raphaël 37 113 hab.

5 306 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Draguignan

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 764 €) est inférieur au prix moyen (3 293 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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