Mis à jour juillet 2026

SCI Niort (79) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Niort ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Niort dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 129 660 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 193 euros en IR contre 5 788 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Niort ?

La création d'une SCI à Niort coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Niort ?

Investir via une SCI à Niort offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 059 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Niort. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI à Niort en 2026 ?

3 193 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

612 €

de loyer mensuel estimé, bien à 129 660 €

1 297 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Niort (79)

3 059 €

Prix moyen / m²

4 346 €

Prix appart. / m²

612 €

Loyer estimé / mois

59 854

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Niort

Bien retenu : 60 m² valorisés 129 660 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 129 660 €

Loyer mensuel estimé 612 € / mois

Revenu locatif annuel 7 344 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 297 €

Résultat avant impôt 6 047 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 047 €

Impôt (TMI 30%) -1 814 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 040 €

Résultat net SCI IR 3 193 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 047 €

Amortissement du bien (30 ans) -4 322 €

Résultat imposable à l'IS 1 725 €

IS (15%) -259 €

Résultat net SCI IS 5 788 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI à Niort

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

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Créer une SCI à Niort : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Niort (79), en région Nouvelle-Aquitaine, compte environ 59 854 habitants. Au prix appartement de 4 346 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 129 660 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 2 161 euros/m² (-2,1 % sur un an) et 1 194 transactions annuelles, Niort offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Niort est proche de 5 départements : Vendée, Charente-Maritime, Charente, Vienne, Maine-et-Loire. Avec un prix médian de 2 161 euros/m² (1 194 transactions par an), le marché à Niort se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Vendée Charente-Maritime Charente Vienne Maine-et-Loire

Questions fréquentes — SCI Niort

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Niort ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 5 788 euros contre 3 193 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI à Niort ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre à Niort via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 161 €/m² (soit 129 660 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 612 euros/mois, soit 7 344 euros/an. Après taxe foncière (1 297 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 193 euros/an en SCI IR ou 5 788 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Niort ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Repères sur Niort

Niort compte 59 854 habitants, ce qui la place au 8e rang de la région Nouvelle-Aquitaine par la population et au 120e rang national. Avec 875 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.

La ville fait partie du département Deux-Sèvres, dont elle est le chef-lieu et le centre administratif. Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Niort

La médiane des prix à Niort s'établit à 2 161 €/m² (moyenne : 3 059 €/m²). Niort se situe ainsi au 144e rang des 160 grandes communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 12 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 12 %), et 44 % plus cher que celle de son département (1 500 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Charente (1 542 €/m²) et le plus onéreux Charente-Maritime (2 827 €/m²).

Le marché local enregistre 1 194 transactions par an, soit 20 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 2,1 %.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Si le rythme des douze derniers mois (2,1 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 2 161 €/m² à environ 1 943 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 2 161 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 93 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 46 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 151 270 €.

Le pouvoir d'achat immobilier à Niort dépasse nettement la moyenne nationale : 93 m² achetables avec 200 000 €, une réalité qui change les calculs de capacité d'emprunt.

Analyse locale

Le marché immobilier à Niort en 2026

La ville de Niort affiche un prix de vente médian de 2 161 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 059 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,1 %). Avec 59 854 habitants, la ville présente une densité de 875 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 1 194 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 44 % plus cher que la médiane du département (Deux-Sèvres), et 12 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Niort

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 346 €/m² contre 2 214 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 129 660 €, soit une mensualité de 628 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 794 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 216 100 €, avec une mensualité de 1 047 € (salaire requis : 2 991 € net/mois).

Les prix à Niort sont 12 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Vendée, Charente-Maritime affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Niort	2 161 €	-2,1 %	59 854
Vendée	2 489 €	-4,1 %	713 609
Charente-Maritime	2 827 €	-4,2 %	672 279
Charente	1 542 €	-4,9 %	352 683

Département

Voir les résultats pour Deux-Sèvres (79) 375 229 hab.

1 500 €/m²

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Autres villes de la région

Bressuire 19 970 hab.

1 639 €/m²

Parthenay 10 140 hab.

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Niort

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 161 €) est inférieur au prix moyen (3 059 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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