Mis à jour juillet 2026

SCI Lieusaint (77) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Lieusaint ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Lieusaint dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 202 740 euros, le résultat net annuel est d'environ 5 266 euros en IR contre 9 491 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Lieusaint ?

La création d'une SCI à Lieusaint coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Lieusaint ?

Investir via une SCI à Lieusaint offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 4 999 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Sur un appartement de 60 m² acheté 202 740 euros à Lieusaint, la SCI à l'IR laisse 5 266 euros nets par an contre 9 491 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à Lieusaint en 2026 ?

5 266 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 000 €

de loyer mensuel estimé, bien à 202 740 €

2 027 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Lieusaint (77)

4 999 €

Prix moyen / m²

5 750 €

Prix appart. / m²

1 000 €

Loyer estimé / mois

14 017

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Lieusaint

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 5 750 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 202 740 €

Loyer mensuel estimé 1 000 € / mois

Revenu locatif annuel 12 000 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 027 €

Résultat avant impôt 9 973 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 9 973 €

Impôt (TMI 30%) -2 992 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 715 €

Résultat net SCI IR 5 266 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 9 973 €

Amortissement du bien (30 ans) -6 758 €

Résultat imposable à l'IS 3 215 €

IS (15%) -482 €

Résultat net SCI IS 9 491 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à Lieusaint

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Le point de bascule entre IR et IS dépend de votre TMI : testez la vôtre

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Créer une SCI à Lieusaint : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Lieusaint (77) réunit environ 14 017 habitants en région Île-de-France. Le prix des appartements, 5 750 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 3 379 euros/m² (-0,8 % sur un an) et 131 transactions annuelles, une SCI à Lieusaint se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Lieusaint est proche de 5 départements : Essonne, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-d'Oise, Oise. Avec un prix médian de 3 379 euros/m² (131 transactions par an), comparez le marché à Lieusaint avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Essonne Val-de-Marne Seine-Saint-Denis Val-d'Oise Oise

Questions fréquentes — SCI Lieusaint

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Lieusaint ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 202 740 euros à Lieusaint, cela donne 5 266 euros nets par an à l'IR contre 9 491 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Lieusaint ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à Lieusaint, 202 740 euros, c'est de l'ordre de 1,2 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à Lieusaint via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 379 €/m² (soit 202 740 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 000 euros/mois, soit 12 000 euros/an. Après taxe foncière (2 027 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 5 266 euros/an en SCI IR ou 9 491 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Lieusaint ?

Sur un marché à 5 750 euros/m² comme celui de Lieusaint, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Lieusaint

Lieusaint compte 14 017 habitants, ce qui la place au 243e rang de la région Île-de-France par la population et au 752e rang national. Avec 1 173 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Seine-et-Marne, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Melun). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Lieusaint s'établit à 3 379 €/m² (moyenne : 4 999 €/m²). Lieusaint se situe ainsi au 709e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 38 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 38 %), et 8 % plus cher que celle de son département (3 130 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Val-de-Marne (5 085 €/m²).

Le marché local enregistre 131 transactions par an, soit 9 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la stabilité.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Avec 131 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 3 379 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 59 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 30 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 236 530 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 59 m² à Lieusaint contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Lieusaint en 2026

La ville de Lieusaint affiche un prix de vente médian de 3 379 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 999 €/m². La tendance sur un an est stable, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 14 017 habitants, la ville présente une densité de 1 173 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 131 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 8 % plus cher que la médiane du département (Seine-et-Marne), et 38 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Lieusaint

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 750 €/m² contre 3 409 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 202 740 €, soit une mensualité de 983 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 809 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 337 900 €, avec une mensualité de 1 638 € (salaire requis : 4 680 € net/mois).

Les prix à Lieusaint sont 38 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Lieusaint	3 379 €	stable	14 017
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

Département

Voir les résultats pour Seine-et-Marne (77) 1 468 108 hab.

3 130 €/m²

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Autres villes de la région

Pontault-Combault 39 096 hab.

3 941 €/m²

Savigny-le-Temple 31 148 hab.

2 815 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Lieusaint

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 379 €) est inférieur au prix moyen (4 999 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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