Mis à jour juillet 2026

SCI Cuers (83) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Cuers ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Cuers dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 227 400 euros, le résultat net annuel est d'environ 5 484 euros en IR contre 9 965 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Cuers ?

La création d'une SCI à Cuers coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Cuers ?

Investir via une SCI à Cuers offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 5 273 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Cuers. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI à Cuers en 2026 ?

5 484 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 055 €

de loyer mensuel estimé, bien à 227 400 €

2 274 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Cuers (83)

5 273 €

Prix moyen / m²

6 954 €

Prix appart. / m²

1 055 €

Loyer estimé / mois

13 271

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Cuers

Bien retenu : 60 m² valorisés 227 400 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 227 400 €

Loyer mensuel estimé 1 055 € / mois

Revenu locatif annuel 12 660 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 274 €

Résultat avant impôt 10 386 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 10 386 €

Impôt (TMI 30%) -3 116 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 786 €

Résultat net SCI IR 5 484 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 10 386 €

Amortissement du bien (30 ans) -7 580 €

Résultat imposable à l'IS 2 806 €

IS (15%) -421 €

Résultat net SCI IS 9 965 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI à Cuers

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

Simuler ma SCI

Créer une SCI à Cuers : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Cuers (83), en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, compte environ 13 271 habitants. Au prix appartement de 6 954 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 227 400 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 3 790 euros/m² (+0,1 % sur un an) et 213 transactions annuelles, une SCI à Cuers se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Cuers est proche de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Vaucluse, Alpes-de-Haute-Provence, Alpes-Maritimes. Avec un prix médian de 3 790 euros/m² (213 transactions par an), comparez le marché à Cuers avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Bouches-du-Rhône Vaucluse Alpes-de-Haute-Provence Alpes-Maritimes

Questions fréquentes — SCI Cuers

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Cuers ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 9 965 euros contre 5 484 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI à Cuers ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre à Cuers via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 790 €/m² (soit 227 400 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 055 euros/mois, soit 12 660 euros/an. Après taxe foncière (2 274 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 5 484 euros/an en SCI IR ou 9 965 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Cuers ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Repères sur Cuers

Cuers compte 13 271 habitants, ce qui la place au 82e rang de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur par la population et au 784e rang national. Avec 260 habitants au km², la densité locale est qualifiée de moyennement dense.

La ville fait partie du département Var, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Toulon). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Cuers

La médiane des prix à Cuers s'établit à 3 790 €/m² (moyenne : 5 273 €/m²). Cuers se situe ainsi au 494e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 55 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 55 %), et 9 % moins cher que celle de son département (4 182 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Alpes-de-Haute-Provence (2 472 €/m²) et le plus onéreux Alpes-Maritimes (4 989 €/m²).

Le marché local enregistre 213 transactions par an, soit 16 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix restent stables.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Si le rythme des douze derniers mois (0,1 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 790 €/m² à environ 3 809 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 790 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 53 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 26 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 265 300 €.

Ces niveaux de prix placent Cuers parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Cuers en 2026

La ville de Cuers affiche un prix de vente médian de 3 790 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 273 €/m². Les prix sont stables sur un an (+0,1 %). Avec 13 271 habitants, la ville présente une densité de 260 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 213 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 9 % moins cher que la médiane du département (Var), et 55 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Cuers

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 6 954 €/m² contre 3 868 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 227 400 €, soit une mensualité de 1 102 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 149 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 379 000 €, avec une mensualité de 1 837 € (salaire requis : 5 249 € net/mois).

Les prix à Cuers sont 55 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse, Alpes-de-Haute-Provence affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Cuers	3 790 €	+0,1 %	13 271
Bouches-du-Rhône	3 814 €	-3,1 %	2 087 658
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056
Alpes-de-Haute-Provence	2 472 €	-1,1 %	168 054

Département

Voir les résultats pour Var (83) 1 119 307 hab.

4 182 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Toulon 179 116 hab.

3 048 €/m²

La Seyne-sur-Mer 63 732 hab.

Draguignan 40 826 hab.

2 764 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Cuers

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 790 €) est inférieur au prix moyen (5 273 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

Calculateurs liés

Simulateur SCI

Calcul personnalisé IR vs IS

Crédit immobilier Cuers

Simulez votre financement

Frais de notaire Cuers

Calcul détaillé pour ce département

Taxe foncière Cuers

Estimez votre taxe foncière