Mis à jour juillet 2026

SCI Hérouville-Saint-Clair (14) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Hérouville-Saint-Clair ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Hérouville-Saint-Clair dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 127 560 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 399 euros en IR contre 4 500 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Hérouville-Saint-Clair ?

La création d'une SCI à Hérouville-Saint-Clair coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Hérouville-Saint-Clair ?

Investir via une SCI à Hérouville-Saint-Clair offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 427 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Hérouville-Saint-Clair en 2026 ?

2 399 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

485 €

de loyer mensuel estimé, bien à 127 560 €

1 276 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Hérouville-Saint-Clair (14)

2 427 €

Prix moyen / m²

2 132 €

Prix appart. / m²

485 €

Loyer estimé / mois

23 470

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Hérouville-Saint-Clair

Base de calcul : un 60 m² à 2 132 euros/m², soit 127 560 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 127 560 €

Loyer mensuel estimé 485 € / mois

Revenu locatif annuel 5 820 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 276 €

Résultat avant impôt 4 544 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 4 544 €

Impôt (TMI 30%) -1 363 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -782 €

Résultat net SCI IR 2 399 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 4 544 €

Amortissement du bien (30 ans) -4 252 €

Résultat imposable à l'IS 292 €

IS (15%) -44 €

Résultat net SCI IS 4 500 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Hérouville-Saint-Clair

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 127 560 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Hérouville-Saint-Clair : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Normandie, Hérouville-Saint-Clair (14) compte environ 23 470 habitants pour un marché à 2 132 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 2 126 euros/m² (+4,4 % sur un an) et 219 transactions annuelles, Hérouville-Saint-Clair offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Hérouville-Saint-Clair est proche de 4 départements : Manche, Orne, Eure, Seine-Maritime. Avec un prix médian de 2 126 euros/m² (219 transactions par an), le marché à Hérouville-Saint-Clair se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Manche Orne Eure Seine-Maritime

Questions fréquentes — SCI Hérouville-Saint-Clair

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Hérouville-Saint-Clair ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Hérouville-Saint-Clair (60 m², 127 560 euros), l'IS laisse 4 500 euros de résultat annuel contre 2 399 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Hérouville-Saint-Clair ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Hérouville-Saint-Clair via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 126 €/m² (soit 127 560 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 485 euros/mois, soit 5 820 euros/an. Après taxe foncière (1 276 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 399 euros/an en SCI IR ou 4 500 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Hérouville-Saint-Clair ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Contexte local : Hérouville-Saint-Clair en bref

Avec 23 470 habitants, Hérouville-Saint-Clair est la 12e commune la plus peuplée de la région Normandie (sur 97 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 429e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 2 204 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Calvados (chef-lieu : Caen), Hérouville-Saint-Clair évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Hérouville-Saint-Clair

Le prix de vente médian à Hérouville-Saint-Clair est de 2 126 €/m², pour une moyenne constatée de 2 427 €/m². Ce niveau place Hérouville-Saint-Clair au 1 571e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 13 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 13 %), et 21 % moins cher que celle de son département (2 678 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Orne (1 481 €/m²) et le plus onéreux Seine-Maritime (2 250 €/m²).

Le marché local enregistre 219 transactions par an, soit 9 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix progressent de 4,4 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (4,4 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 2 126 €/m² à environ 2 637 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 2 126 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 94 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 47 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 148 820 €.

Sur ce marché accessible, à Hérouville-Saint-Clair, un budget donné achète nettement plus de surface que dans les métropoles : les simulations locales en tiennent compte.

Analyse locale

Le marché immobilier à Hérouville-Saint-Clair en 2026

La ville de Hérouville-Saint-Clair affiche un prix de vente médian de 2 126 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 427 €/m². Les prix sont en hausse sur un an (+4,4 %). Avec 23 470 habitants, la ville présente une densité de 2 204 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 219 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 21 % moins cher que la médiane du département (Calvados), et 13 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Hérouville-Saint-Clair

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 132 €/m² contre 3 305 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 127 560 €, soit une mensualité de 618 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 766 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 212 600 €, avec une mensualité de 1 030 € (salaire requis : 2 943 € net/mois).

Les prix à Hérouville-Saint-Clair sont 13 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Hérouville-Saint-Clair	2 126 €	+4,4 %	23 470
Manche	1 922 €	-2,4 %	497 522
Orne	1 481 €	+1,2 %	275 201
Eure	1 989 €	-4,9 %	602 714

Département

Voir les résultats pour Calvados (14) 709 441 hab.

2 678 €/m²

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Autres villes de la région

Vire Normandie 17 457 hab.

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Hérouville-Saint-Clair

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 126 €) est inférieur au prix moyen (2 427 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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