Mis à jour juillet 2026

SCI Vire Normandie (14) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Vire Normandie ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Vire Normandie dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 103 020 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 276 euros en IR contre 4 179 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Vire Normandie ?

La création d'une SCI à Vire Normandie coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Vire Normandie ?

Investir via une SCI à Vire Normandie offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 226 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Sur un appartement de 60 m² acheté 103 020 euros à Vire Normandie, la SCI à l'IR laisse 2 276 euros nets par an contre 4 179 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à Vire Normandie en 2026 ?

2 276 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

445 €

de loyer mensuel estimé, bien à 103 020 €

1 030 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Vire Normandie (14)

2 226 €

Prix moyen / m²

3 184 €

Prix appart. / m²

445 €

Loyer estimé / mois

17 457

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Vire Normandie

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 3 184 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 103 020 €

Loyer mensuel estimé 445 € / mois

Revenu locatif annuel 5 340 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 030 €

Résultat avant impôt 4 310 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 4 310 €

Impôt (TMI 30%) -1 293 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -741 €

Résultat net SCI IR 2 276 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 4 310 €

Amortissement du bien (30 ans) -3 434 €

Résultat imposable à l'IS 876 €

IS (15%) -131 €

Résultat net SCI IS 4 179 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à Vire Normandie

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Le point de bascule entre IR et IS dépend de votre TMI : testez la vôtre

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Créer une SCI à Vire Normandie : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Vire Normandie (14) réunit environ 17 457 habitants en région Normandie. Le prix des appartements, 3 184 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 1 717 euros/m² (+0,4 % sur un an) et 360 transactions annuelles, Vire Normandie offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Vire Normandie est proche de 4 départements : Manche, Orne, Eure, Seine-Maritime. Avec un prix médian de 1 717 euros/m² (360 transactions par an), le marché à Vire Normandie se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Manche Orne Eure Seine-Maritime

Questions fréquentes — SCI Vire Normandie

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Vire Normandie ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 103 020 euros à Vire Normandie, cela donne 2 276 euros nets par an à l'IR contre 4 179 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Vire Normandie ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à Vire Normandie, 103 020 euros, c'est de l'ordre de 2,4 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à Vire Normandie via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 1 717 €/m² (soit 103 020 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 445 euros/mois, soit 5 340 euros/an. Après taxe foncière (1 030 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 276 euros/an en SCI IR ou 4 179 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Vire Normandie ?

Sur un marché à 3 184 euros/m² comme celui de Vire Normandie, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Contexte local : Vire Normandie en bref

Avec 17 457 habitants, Vire Normandie est la 18e commune la plus peuplée de la région Normandie (sur 97 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 602e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 124 hab/km² en fait un territoire moyennement dense.

Localisée dans le département Calvados (chef-lieu : Caen), Vire Normandie évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Vire Normandie

Le prix de vente médian à Vire Normandie est de 1 717 €/m², pour une moyenne constatée de 2 226 €/m². Ce niveau place Vire Normandie au 1 866e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus accessibles.

La ville affiche un prix 30 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 30 %), et 36 % moins cher que celle de son département (2 678 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Orne (1 481 €/m²) et le plus onéreux Seine-Maritime (2 250 €/m²).

Le marché local enregistre 360 transactions par an, soit 21 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix restent stables.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (0,4 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 1 717 €/m² à environ 1 752 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 1 717 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 116 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 58 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 120 190 €.

Sur ce marché accessible, à Vire Normandie, un budget donné achète nettement plus de surface que dans les métropoles : les simulations locales en tiennent compte.

Analyse locale

Le marché immobilier à Vire Normandie en 2026

La ville de Vire Normandie affiche un prix de vente médian de 1 717 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 226 €/m². Les prix sont stables sur un an (+0,4 %). Avec 17 457 habitants, la ville présente une densité de 124 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 360 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 36 % moins cher que la médiane du département (Calvados), et 30 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Vire Normandie

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 184 €/m² contre 1 820 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 103 020 €, soit une mensualité de 499 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 426 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 171 700 €, avec une mensualité de 832 € (salaire requis : 2 377 € net/mois).

Les prix à Vire Normandie sont 30 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Manche, Eure affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Vire Normandie	1 717 €	+0,4 %	17 457
Manche	1 922 €	-2,4 %	497 522
Orne	1 481 €	+1,2 %	275 201
Eure	1 989 €	-4,9 %	602 714

Département

Voir les résultats pour Calvados (14) 709 441 hab.

2 678 €/m²

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Autres villes de la région

Caen 109 400 hab.

2 985 €/m²

Hérouville-Saint-Clair 23 470 hab.

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Vire Normandie

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 717 €) est inférieur au prix moyen (2 226 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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