Mis à jour juillet 2026

SCI Le Raincy (93) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS au Raincy ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS au Raincy dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 264 720 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 944 euros en IR contre 9 284 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI au Raincy ?

La création d'une SCI au Raincy coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir au Raincy ?

Investir via une SCI au Raincy offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 5 007 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels au Raincy. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI au Raincy en 2026 ?

4 944 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 001 €

de loyer mensuel estimé, bien à 264 720 €

2 647 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Le Raincy (93)

5 007 €

Prix moyen / m²

4 455 €

Prix appart. / m²

1 001 €

Loyer estimé / mois

14 735

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² au Raincy

Bien retenu : 60 m² valorisés 264 720 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 264 720 €

Loyer mensuel estimé 1 001 € / mois

Revenu locatif annuel 12 012 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 647 €

Résultat avant impôt 9 365 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 9 365 €

Impôt (TMI 30%) -2 810 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 611 €

Résultat net SCI IR 4 944 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 9 365 €

Amortissement du bien (30 ans) -8 824 €

Résultat imposable à l'IS 541 €

IS (15%) -81 €

Résultat net SCI IS 9 284 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI au Raincy

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

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Créer une SCI au Raincy : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Le Raincy (93), en région Île-de-France, compte environ 14 735 habitants. Au prix appartement de 4 455 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 264 720 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 4 412 euros/m² (-2 % sur un an) et 195 transactions annuelles, une SCI au Raincy se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Le Raincy est proche de 5 départements : Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise, Seine-et-Marne. Avec un prix médian de 4 412 euros/m² (195 transactions par an), comparez le marché au Raincy avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Paris Val-de-Marne Hauts-de-Seine Val-d'Oise Seine-et-Marne

Questions fréquentes — SCI Le Raincy

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS au Raincy ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 9 284 euros contre 4 944 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI au Raincy ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre au Raincy via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 4 412 €/m² (soit 264 720 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 001 euros/mois, soit 12 012 euros/an. Après taxe foncière (2 647 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 944 euros/an en SCI IR ou 9 284 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir au Raincy ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

La ville Le Raincy : repères locaux

Avec 14 735 habitants, Le Raincy est la 237e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 713e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 6 616 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Seine-Saint-Denis (chef-lieu : Bobigny), Le Raincy évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² au Raincy ?

Le prix de vente médian au Raincy est de 4 412 €/m², pour une moyenne constatée de 5 007 €/m². Ce niveau place Le Raincy au 279e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 80 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 80 %), et 5 % plus cher que celle de son département (4 208 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).

Le marché local enregistre 195 transactions par an, soit 13 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat au Raincy

Avec 195 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 4 412 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 45 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 23 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 308 840 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 45 m² au Raincy contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Le Raincy en 2026

La ville de Le Raincy affiche un prix de vente médian de 4 412 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 007 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 14 735 habitants, la ville présente une densité de 6 616 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 195 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 5 % plus cher que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 80 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Le Raincy

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 455 €/m² contre 5 909 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 264 720 €, soit une mensualité de 1 283 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 666 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 441 200 €, avec une mensualité de 2 138 € (salaire requis : 6 109 € net/mois).

Les prix à Le Raincy sont 80 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Le Raincy	4 412 €	en baisse	14 735
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

Département

Voir les résultats pour Seine-Saint-Denis (93) 1 704 316 hab.

4 208 €/m²

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Autres villes de la région

Saint-Denis 149 077 hab.

4 138 €/m²

Montreuil 111 934 hab.

5 967 €/m²

Aubervilliers 88 365 hab.

4 188 €/m²

Aulnay-sous-Bois 87 599 hab.

3 673 €/m²

Noisy-le-Grand 72 978 hab.

4 345 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Le Raincy

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 412 €) est inférieur au prix moyen (5 007 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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