Mis à jour juillet 2026

SCI Francheville (69) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Francheville ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Francheville dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 260 880 euros, le résultat net annuel est d'environ 5 345 euros en IR contre 9 909 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Francheville ?

La création d'une SCI à Francheville coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Francheville ?

Investir via une SCI à Francheville offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 5 306 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Francheville en 2026 ?

5 345 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 061 €

de loyer mensuel estimé, bien à 260 880 €

2 609 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Francheville (69)

5 306 €

Prix moyen / m²

5 369 €

Prix appart. / m²

1 061 €

Loyer estimé / mois

15 604

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Francheville

Base de calcul : un 60 m² à 5 369 euros/m², soit 260 880 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 260 880 €

Loyer mensuel estimé 1 061 € / mois

Revenu locatif annuel 12 732 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 609 €

Résultat avant impôt 10 123 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 10 123 €

Impôt (TMI 30%) -3 037 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 741 €

Résultat net SCI IR 5 345 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 10 123 €

Amortissement du bien (30 ans) -8 696 €

Résultat imposable à l'IS 1 427 €

IS (15%) -214 €

Résultat net SCI IS 9 909 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Francheville

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 260 880 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Francheville : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Auvergne-Rhône-Alpes, Francheville (69) compte environ 15 604 habitants pour un marché à 5 369 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 4 348 euros/m² (-4,5 % sur un an) et 276 transactions annuelles, une SCI à Francheville se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Francheville est proche de 4 départements : Ain, Isère, Loire, Saône-et-Loire. Avec un prix médian de 4 348 euros/m² (276 transactions par an), comparez le marché à Francheville avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Ain Isère Loire Saône-et-Loire

Questions fréquentes — SCI Francheville

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Francheville ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Francheville (60 m², 260 880 euros), l'IS laisse 9 909 euros de résultat annuel contre 5 345 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Francheville ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Francheville via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 4 348 €/m² (soit 260 880 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 061 euros/mois, soit 12 732 euros/an. Après taxe foncière (2 609 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 5 345 euros/an en SCI IR ou 9 909 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Francheville ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Contexte local : Francheville en bref

Avec 15 604 habitants, Francheville est la 73e commune la plus peuplée de la région Auvergne-Rhône-Alpes (sur 292 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 676e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 1 892 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Rhône (chef-lieu : Lyon), Francheville évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Francheville

Le prix de vente médian à Francheville est de 4 348 €/m², pour une moyenne constatée de 5 306 €/m². Ce niveau place Francheville au 292e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 78 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 78 %), et 13 % plus cher que celle de son département (3 862 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Saône-et-Loire (1 600 €/m²) et le plus onéreux Isère (2 752 €/m²).

Le marché local enregistre 276 transactions par an, soit 18 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 4,5 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (4,5 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 4 348 €/m² à environ 3 454 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 4 348 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 46 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 23 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 304 360 €.

Ces niveaux de prix placent Francheville parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Francheville en 2026

La ville de Francheville affiche un prix de vente médian de 4 348 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 306 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-4,5 %). Avec 15 604 habitants, la ville présente une densité de 1 892 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 276 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 13 % plus cher que la médiane du département (Rhône), et 78 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Francheville

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 369 €/m² contre 5 123 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 260 880 €, soit une mensualité de 1 264 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 611 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 434 800 €, avec une mensualité de 2 107 € (salaire requis : 6 020 € net/mois).

Les prix à Francheville sont 78 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Ain, Isère, Loire affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Francheville	4 348 €	-4,5 %	15 604
Ain	2 675 €	-3,3 %	679 344
Isère	2 752 €	-4,7 %	1 298 990
Loire	1 839 €	-3 %	774 133

Département

Voir les résultats pour Rhône (69) 1 914 667 hab.

3 862 €/m²

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Autres villes de la région

Villeurbanne 163 684 hab.

3 696 €/m²

Lyon 3e Arrondissement 100 679 hab.

4 622 €/m²

Lyon 7e Arrondissement 88 326 hab.

4 565 €/m²

Lyon 8e Arrondissement 85 943 hab.

4 307 €/m²

Vénissieux 65 502 hab.

2 962 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Francheville

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 348 €) est inférieur au prix moyen (5 306 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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