SCI La Courneuve (93) : IR vs IS
Sur un appartement de 60 m² acheté 205 920 euros à La Courneuve, la SCI à l'IR laisse 4 691 euros nets par an contre 8 582 euros à l'IS.
Combien rapporte une SCI à La Courneuve en 2026 ?
4 691 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
912 €
de loyer mensuel estimé, bien à 205 920 €
2 059 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — La Courneuve (93)
4 558 €
Prix moyen / m²
4 296 €
Prix appart. / m²
912 €
Loyer estimé / mois
47 167
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à La Courneuve
Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 4 296 euros/m², rendement brut 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.
Frais de création d'une SCI à La Courneuve
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Simuler ma SCICréer une SCI à La Courneuve : ce qu'il faut savoir
La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.
La Courneuve (93) réunit environ 47 167 habitants en région Île-de-France. Le prix des appartements, 4 296 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.
À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.
Avec un prix médian de 3 432 euros/m² (-7,3 % sur un an) et 166 transactions annuelles, une SCI à La Courneuve se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.
SCI dans les départements voisins
La Courneuve est proche de 5 départements : Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise, Seine-et-Marne. Avec un prix médian de 3 432 euros/m² (166 transactions par an), comparez le marché à La Courneuve avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.
Questions fréquentes — SCI La Courneuve
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à La Courneuve ?
Combien coûte la création d'une SCI à La Courneuve ?
Quelle rentabilité locative attendre à La Courneuve via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à La Courneuve ?
Analyse locale
Contexte local : La Courneuve en bref
Avec 47 167 habitants, La Courneuve est la 63e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 177e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 6 275 hab/km² en fait un territoire très dense.
Localisée dans le département Seine-Saint-Denis (chef-lieu : Bobigny), La Courneuve évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.
Analyse locale
Le niveau des prix à La Courneuve
Le prix de vente médian à La Courneuve est de 3 432 €/m², pour une moyenne constatée de 4 558 €/m². Ce niveau place La Courneuve au 679e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 40 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 40 %), et 18 % moins cher que celle de son département (4 208 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).
Le marché local enregistre 166 transactions par an, soit 4 pour 1 000 habitants — un marché peu liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.
Analyse locale
Budget immobilier : les ordres de grandeur
Avec 166 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.
Concrètement, au prix médian de 3 432 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 58 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 29 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 240 240 €.
Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 58 m² à La Courneuve contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.
Analyse locale
Le marché immobilier à La Courneuve en 2026
La ville de La Courneuve affiche un prix de vente médian de 3 432 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 558 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 47 167 habitants, la ville présente une densité de 6 275 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 166 transactions par an, ce qui en fait un marché peu liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 18 % moins cher que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 40 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à La Courneuve
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 296 €/m² contre 5 382 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 205 920 €, soit une mensualité de 998 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 851 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 343 200 €, avec une mensualité de 1 663 € (salaire requis : 4 751 € net/mois).
Les prix à La Courneuve sont 40 % au-dessus de la moyenne nationale.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| La Courneuve | 3 432 € | en baisse | 47 167 |
| Paris | 9 683 € | -5,7 % | 2 103 778 |
| Val-de-Marne | 5 085 € | -3 % | 1 426 929 |
| Hauts-de-Seine | 6 641 € | -5,9 % | 1 654 712 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à La Courneuve
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 432 €) est inférieur au prix moyen (4 558 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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