Mis à jour juillet 2026

SCI Combs-la-Ville (77) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Combs-la-Ville ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Combs-la-Ville dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 186 240 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 452 euros en IR contre 6 488 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Combs-la-Ville ?

La création d'une SCI à Combs-la-Ville coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Combs-la-Ville ?

Investir via une SCI à Combs-la-Ville offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 498 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

IR ou IS pour une SCI à Combs-la-Ville ? La réponse dépend du prix du bien, ici 3 721 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.

Combien rapporte une SCI à Combs-la-Ville en 2026 ?

3 452 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

700 €

de loyer mensuel estimé, bien à 186 240 €

1 862 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Combs-la-Ville (77)

3 498 €

Prix moyen / m²

3 721 €

Prix appart. / m²

700 €

Loyer estimé / mois

23 350

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Combs-la-Ville

Simulation sur un appartement de 60 m² à 3 721 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 186 240 €

Loyer mensuel estimé 700 € / mois

Revenu locatif annuel 8 400 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 862 €

Résultat avant impôt 6 538 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 538 €

Impôt (TMI 30%) -1 961 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 125 €

Résultat net SCI IR 3 452 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 538 €

Amortissement du bien (30 ans) -6 208 €

Résultat imposable à l'IS 330 €

IS (15%) -50 €

Résultat net SCI IS 6 488 € / an

* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.

Frais de création d'une SCI à Combs-la-Ville

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Combs-la-Ville : ce qu'il faut savoir

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.

Avec environ 23 350 habitants en région Île-de-France, Combs-la-Ville (77) affiche un prix appartement de 3 721 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.

Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.

Avec un prix médian de 3 104 euros/m² (-10,7 % sur un an) et 234 transactions annuelles, Combs-la-Ville offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Combs-la-Ville est proche de 5 départements : Essonne, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-d'Oise, Oise. Avec un prix médian de 3 104 euros/m² (234 transactions par an), le marché à Combs-la-Ville se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Essonne Val-de-Marne Seine-Saint-Denis Val-d'Oise Oise

Questions fréquentes — SCI Combs-la-Ville

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Combs-la-Ville ?

L'écart se chiffre : 3 452 euros par an à l'IR, 6 488 euros à l'IS, sur un appartement de 60 m² valorisé 186 240 euros à Combs-la-Ville. L'IS gagne pendant la détention grâce à l'amortissement ; il perd à la revente, puisque la plus-value se calcule sur une valeur nette amortie.

Combien coûte la création d'une SCI à Combs-la-Ville ?

Entre 1 500 et 2 500 euros : rédaction des statuts, annonce légale et immatriculation au greffe. Rédiger soi-même les statuts fait tomber la facture, mais l'accompagnement d'un notaire ou d'un avocat sécurise des clauses qui se paient cher quand elles manquent.

Quelle rentabilité locative attendre à Combs-la-Ville via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 104 €/m² (soit 186 240 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 700 euros/mois, soit 8 400 euros/an. Après taxe foncière (1 862 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 452 euros/an en SCI IR ou 6 488 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Combs-la-Ville ?

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre progressivement par parts avec une décote de 10 à 15 %, arbitrer entre IR et IS : voilà ce qu'une SCI apporte réellement à un projet à Combs-la-Ville. Elle n'apporte en revanche aucune protection absolue du patrimoine personnel, la responsabilité des associés restant indéfinie.

Analyse locale

La ville Combs-la-Ville : repères locaux

Avec 23 350 habitants, Combs-la-Ville est la 160e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 431e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 1 608 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Seine-et-Marne (chef-lieu : Melun), Combs-la-Ville évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Combs-la-Ville ?

Le prix de vente médian à Combs-la-Ville est de 3 104 €/m², pour une moyenne constatée de 3 498 €/m². Ce niveau place Combs-la-Ville au 875e rang des 2 175 communes du site, au-dessus de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 27 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 27 %), et au même niveau que celle de son département (3 130 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Val-de-Marne (5 085 €/m²).

Le marché local enregistre 234 transactions par an, soit 10 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 10,7 %.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Combs-la-Ville

Si le rythme des douze derniers mois (10,7 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 104 €/m² à environ 1 763 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 104 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 64 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 32 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 217 280 €.

Ces niveaux de prix placent Combs-la-Ville parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Combs-la-Ville en 2026

La ville de Combs-la-Ville affiche un prix de vente médian de 3 104 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 498 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-10,7 %). Avec 23 350 habitants, la ville présente une densité de 1 608 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 234 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Seine-et-Marne), et 27 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Combs-la-Ville

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 721 €/m² contre 3 325 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 186 240 €, soit une mensualité de 903 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 580 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 310 400 €, avec une mensualité de 1 504 € (salaire requis : 4 297 € net/mois).

Les prix à Combs-la-Ville sont 27 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Combs-la-Ville	3 104 €	-10,7 %	23 350
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

Département

Voir les résultats pour Seine-et-Marne (77) 1 468 108 hab.

3 130 €/m²

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Autres villes de la région

Pontault-Combault 39 096 hab.

3 941 €/m²

Savigny-le-Temple 31 148 hab.

2 815 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Combs-la-Ville

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 104 €) est inférieur au prix moyen (3 498 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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