Mis à jour juillet 2026

SCI Comines (59) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Comines ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Comines dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 135 540 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 250 euros en IR contre 4 261 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Comines ?

La création d'une SCI à Comines coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Comines ?

Investir via une SCI à Comines offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 341 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Sur un appartement de 60 m² acheté 135 540 euros à Comines, la SCI à l'IR laisse 2 250 euros nets par an contre 4 261 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à Comines en 2026 ?

2 250 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

468 €

de loyer mensuel estimé, bien à 135 540 €

1 355 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Comines (59)

2 341 €

Prix moyen / m²

2 331 €

Prix appart. / m²

468 €

Loyer estimé / mois

12 731

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Comines

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 2 331 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 135 540 €

Loyer mensuel estimé 468 € / mois

Revenu locatif annuel 5 616 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 355 €

Résultat avant impôt 4 261 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 4 261 €

Impôt (TMI 30%) -1 278 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -733 €

Résultat net SCI IR 2 250 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 4 261 €

Amortissement du bien (30 ans) -4 518 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 4 261 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à Comines

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Comines : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Comines (59) réunit environ 12 731 habitants en région Hauts-de-France. Le prix des appartements, 2 331 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 2 259 euros/m² (-10,7 % sur un an) et 124 transactions annuelles, Comines offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Comines est proche de 3 départements : Pas-de-Calais, Somme, Aisne. Avec un prix médian de 2 259 euros/m² (124 transactions par an), le marché à Comines se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Pas-de-Calais Somme Aisne

Questions fréquentes — SCI Comines

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Comines ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 135 540 euros à Comines, cela donne 2 250 euros nets par an à l'IR contre 4 261 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Comines ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à Comines, 135 540 euros, c'est de l'ordre de 1,8 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à Comines via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 259 €/m² (soit 135 540 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 468 euros/mois, soit 5 616 euros/an. Après taxe foncière (1 355 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 250 euros/an en SCI IR ou 4 261 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Comines ?

Sur un marché à 2 331 euros/m² comme celui de Comines, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Comines

Comines compte 12 731 habitants, ce qui la place au 69e rang de la région Hauts-de-France par la population et au 815e rang national. Avec 793 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.

La ville fait partie du département Nord, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Lille). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Comines s'établit à 2 259 €/m² (moyenne : 2 341 €/m²). Comines se situe ainsi au 1 460e rang des 2 175 communes du site, proche de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 8 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 8 %), et au même niveau que celle de son département (2 208 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Aisne (1 333 €/m²) et le plus onéreux Somme (1 894 €/m²).

Le marché local enregistre 124 transactions par an, soit 10 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Avec 124 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 259 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 89 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 44 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 158 130 €.

Ni avantage ni handicap marqué, le pouvoir d'achat immobilier à Comines suit de près la moyenne nationale : les simulations locales donnent un ordre de grandeur fiable du marché.

Analyse locale

Le marché immobilier à Comines en 2026

La ville de Comines affiche un prix de vente médian de 2 259 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 341 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 12 731 habitants, la ville présente une densité de 793 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 124 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Nord), et 8 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Comines

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 331 €/m² contre 2 343 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 135 540 €, soit une mensualité de 657 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 877 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 225 900 €, avec une mensualité de 1 095 € (salaire requis : 3 129 € net/mois).

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Comines	2 259 €	en baisse	12 731
Pas-de-Calais	1 860 €	-3,3 %	1 457 905
Somme	1 894 €	-5,8 %	565 413
Aisne	1 333 €	-4 %	523 342

Département

Voir les résultats pour Nord (59) 2 615 635 hab.

2 208 €/m²

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Autres villes de la région

Lille 238 246 hab.

3 771 €/m²

Tourcoing 98 772 hab.

1 916 €/m²

Roubaix 98 286 hab.

1 818 €/m²

Dunkerque 86 263 hab.

2 275 €/m²

Villeneuve-d'Ascq 62 868 hab.

2 986 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Comines

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 259 €) est inférieur au prix moyen (2 341 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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